Investitionen in den Bestand

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam 2025 nach bisher vorliegenden Zahlen aufgrund von konjunkturellen und strukturellen Belastungen und einem krisengeprägten Umfeld nicht in Schwung. Das Statistische Bundesamt teilte mit, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) – preis-, ­saison- und kalenderbereinigt – im Jahr 2025 um 0,2 % gewachsen ist. Laut Destatis sind deutliche Unterschiede zwischen den Wirtschaftsbereichen erkennbar. Das verarbeitende Gewerbe, wie der Maschinenbau oder die Automobilindustrie, erwirtschafte 2025 im dritten Jahr in Folge weniger (- 1,3 %). Der private Konsum erhöhte sich deutlich um 1,43 %, wo sich die abschwächende Teuerung und die Lohnerhöhungen vieler Arbeitenden widerspiegelt. Der staatlich veranlasste Konsum erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 1,5 %. Grund waren insbesondere die merklich gestiegenen sozialen Sachleistungen des Staates. Erneut sanken die preisbereinigten Bau­investitionen (- 3,6 %). Teilweise noch gestörte Lieferketten, fehlendes Baumaterial, der anhaltende Fachkräftemangel, hohe Energiekosten und entsprechend hohe Baukosten belasteten zusammen mit den Zinsen am stärksten den Hochbau, insbesondere den Wohnungsneubau. 

Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) waren im vergangenen Jahr durchschnittlich rund 46,0  Millionen Personen in Deutschland erwerbstätig; dies ist somit um 5.000 gegenüber dem Vorjahr geringfügig gesunken, was insbesondere auf die konjunkturelle Abkühlung und die immer stärkeren Effekte des demografischen Wandels zurückzuführen ist. Das Erwerbspersonenpotential sinkt und lässt sich nur durch eine höhere Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung und durch Zuwanderung kompensieren. 

Der deutsche Arbeitsmarkt verschlechterte sich im Jahr 2025 bei stagnierender Konjunktur, so dass im Jahresdurchschnitt die Arbeitslosenzahl um rund 161.000 auf 2,9  Millionen stieg, was einer Arbeitslosenquote von 6,2 % (Vorjahr: 6,0 %) entspricht. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahr 2025 um durchschnittlich 2,2 % und sind somit im Vergleich zum Vorjahr identisch. Die Jahresteuerungsrate wurde wesentlich durch die gestiegenen Kosten für Dienstleistungen (+ 3,5 %) geprägt, so verteuerten sich beispielweise kombinierte Personenbeförderung (+ 11,4 %), Versicherungen (+ 7,4 %), Dienstleistungen sozialer Einrichtungen (+ 8,7 %) oder Gesundheitsdienstleitungen (+ 6,7 %). Die Kosten für Energieprodukte sanken um 2,3 % (Vorjahr: - 3,2 %). Im Jahresdurchschnitt verminderten sich die Kosten bei Strom (- 2,2 %), bei Kraftstoffen (- 2,6 %) und bei Heizöl (- 5,3 %). Ohne die Berücksichtigung der Preise für Energie hätte die Inflationsrate im Jahr 2025 bei + 2,6 % gelegen und somit höher.

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine, internationale Handelskonflikte und geoökonomischer Konfrontation, belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland nach wie vor merklich. Deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen auch weiterhin durch die Kriege im Nahen Osten erhebliche Unsicherheiten. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem kommt es insbesondere in Folge des Ukraine-Kriegs zu gegenwärtig noch nicht abschätzbaren Einflüssen auf
die Wohnungsmärkte.

Das Bauvolumen in 2025 hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1,9 % erhöht. Rund 544  Mrd.  €  wurden in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung von Gebäuden investiert. Der Wohnungsbau ist eine wesentliche Säule und hat, laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), mit 307,2 Mrd.  €  bzw. einer Zunahme von 0,4 % zur Konsolidierung beigetragen. Der Neubaubereich bei Wohngebäuden (67,5 Mrd.  €) weist mit – 3,6 % einen Rückgang auf, dem steht ein Zuwachs bei den Bauleistungen im Bestand (239,7 Mrd.  €) von + 1,5 % gegenüber. Real errechnet sich für den Wohnungsbau insgesamt aber ein Plus von 0,4 % (nach - 5,1 % im Vorjahr). Treiber ist allerdings der auch inflationsbedingte starke Preisanstieg, so dass real ein Minus von 6,4 % bei den Bauleistungen erwartet wird. Auf der Investitionsseite lasten seit langem hohe und zuletzt noch sehr deutlich gestiegen Gestehungskosten. Grund sind vor allem ordnungsrechtliche Vorgaben und weitere Auflagen, die dadurch zunehmende Komplexität im Wohnungsbau, teils noch bestehende Lieferkettenprobleme, hohe Energie- und Materialpreise und knappe Kapazitäten.

In 2025 stagnierten die Neuvertragsmieten in Deutschland erneut, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Berlin, in seinem Frühjahrsgutachten über die Entwicklung der Immobilienwirtschaft 2026 feststellte. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Städte und Ballungsgebiete wachsen, somit auch die durchschnittlichen Mietpreise (+ 1,5 %), und dass dieser Trend sich in den nächsten Jahren auch fortführen wird - zumindest bei den Bestandsmieten. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist weiterhin sehr groß und der stockende Neubau verschärft die Lage am Wohnungsmarkt zunehmend.

Der regionale Wohnungsmarkt zeigte sich im Jahr 2025 für bestimmte Wohnungen angespannt, welches sich auch in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Der durchschnittliche Mietpreis in Hildesheim beträgt bei abgeschlossenen Neuverträgen 6,76 € / qm (Vorjahr: 6,67 € / qm) und liegt somit leicht über dem Vorjahresniveau. Der Mietpreis wurde vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover ermittelt und im Grundstücksmarktbericht 2026 veröffentlicht. Die wesentlichen Einflüsse auf den regionalen Wohnungsmarkt sind der demografische Wandel und das damit veränderte Nachfrageverhalten nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen sowie der hohe Bedarf an bezahlbaren Wohnraum. Die gbg reagiert auf diese Herausforderungen mit der konsequenten Ausrichtung des Bestandes auf altersgerechte, barrierefreie und bezahlbare Wohnungen und wird die Neubautätigkeit in den folgenden Jahren beibehalten.

Das Jahresergebnis unserer Gesellschaft liegt 2025 unter dem Vorjahresniveau. Die positive Entwicklung der letzten Geschäftsjahre konnte im Kerngeschäft fortgesetzt werden und spiegelt sich im Geschäftsergebnis nicht wider. Das Jahresergebnis wurde wesentlich durch die zusätzliche Zinsaufwendungen aus den Großprojekten (T€  888), die aus den Vorfinanzierungen resultieren, den höheren Instandhaltungsaufwendungen, die im Wesentlichen auf die Anschlüsse an das Fernwärmenetz (T€  870) zurückzuführen sind, und aufgrund der außerplanmäßigen Abschreibung (T€  225) in Höhe des Restbuchwertes des Hochhauses Lohde Str. 2, wo ein Neubau entstehen wird, geprägt. Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€  2.025 und einer geminderten Eigenkapitalquote auf 14,3 % sind die wesentlichen Zielgrößen erwartungsgemäß erreicht worden.

Das Geschäftsjahr war von einer positiven Entwicklung bei der Sollmiete und einer gegensätzlichen Entwicklung beim modernisierungsbedingten Leerstand und den damit verbundenen Erlösschmälerungen geprägt, welche auf die umfangreichen Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen zurückzuführen sind, die dennoch im Saldo zu einer Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr in einem Umfang von T€  491 beitrugen. Die im Wirtschaftsplan 2025 prognostizierte Sollmiete (T€  21.900) wurde im Geschäftsjahr mit T€  21.926 erreicht. Gleichzeitig fielen die kalkulierten Erlösschmälerungen auf die Sollmiete von T€  580 mit T€  719 höher aus, aufgrund der umfangreichen Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen und den damit verbundenen modernisierungsbedingten Leerstands. 

Die gbg hat im abgelaufenen Geschäftsjahr an 36 Objekten mit insgesamt 620 Wohneinheiten Maßnahmen zur CO2-Reduzierung umgesetzt bzw. befindet sich in Umsetzung. Dabei wurden die Gebäudehüllen ertüchtigt, die Heizungsanlagen ausgetauscht bzw. ergänzt durch Wärmepumpen oder auf Fernwärme umgestellt (386 Wohnungen), PV-Anlagen installiert und Maßnahmen der Anlagenoptimierung mit Gebäudeautomation ergriffen. Die bestehende Strategie zur CO2-Reduzierung konnte für das Geschäftsjahr weitgehend umgesetzt werden. 

Die gegenüber dem Vorjahr verminderten planmäßigen Abschreibungen, stehen den erhöhten Zinsaufwendungen, der Erhöhung der sächlichen Verwaltungskosten und den gestiegenen Personalkosten gegenüber. Die angefallenen Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€  4.629, ohne Einbeziehung von internen Kosten und Erträgen aus der Weiterbelastung, sind im Geschäftsjahr höher ausgefallen als bei der ursprünglichen Planung (T€  4.102), da weiter Maßnahmen umgesetzt wurden. Das Jahresergebnis in Höhe von T€  2.025 entspricht dem im Jahr 2025 angepassten prognostizierten Ergebnis und berücksichtigt die Sondereffekte des Geschäftsjahres. 

Die marktbedingte Leerstandsquote bei Wohneinheiten betrug in 2025 0,47 % (Vorjahr: 0,39 %). Auf den modernisierungsbedingten Leerstand entfallen 1,42 % (Vorjahr: 1,66 %) des Bestandes. Dieser Leerstand entfällt auf stetig durchgeführte Modernisierungen einzelner Wohnungen innerhalb des Bestandes und wird im Berichtsjahr insbesondere durch die Kernsanierung des Hochhauses Wilhelm-Busch-Str. 6 mit 33 Wohneinheiten zum Stichtag geprägt. Insgesamt liegt die Leerstandsquote bei 1,89 % (Vorjahr: 2,05 %). 

Die Entwicklung der Sollmieten ohne Umlagen sowie die Fluktuation stellen sich wie folgt dar:

Mieterhöhungen wurden nach Wohnungsmodernisierungen durchgeführt. Darüber hinaus wurden Mietanpassungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten für einen Teil des Bestandes im Geschäftsjahr umgesetzt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen im Bestand der gbg lag zum 31. Dezember 2025 bei 6,32 € / qm (Vorjahr: 6,24 € / qm).

Die Fluktuation ist im Geschäftsjahr gestiegen. Das Studentenwohnheim mit insgesamt 143 Einheiten bedingt eine deutlich höhere Fluktuation gegenüber den normalen Wohnungseinheiten, so dass die Fluktuationsrate für 2025, bereinigt um das Studentenwohnheim, 8,53 % (Vorjahr: 7,68 %) beträgt.

Investitionen in den Bestand

Im Berichtsjahr 2025 hat die gbg, wie in den Vorjahren, erhebliche Summen in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Gebäudebestandes investiert. Insbesondere die energetische Sanierung der Gebäude wurde dabei nachhaltig fortgeführt. Im Geschäftsjahr betrug das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung rd. 18,6 Mio. €  und ist somit leicht unter der Planung, da sich das Projekt Ludwigstr. verzögert. 

Für die Instandhaltung und -setzung hat die Gesellschaft in 2025 5,4 Mio. €  (Vorjahr: 4,1  Mio. €) aufgewendet. Bei der Bestandspflege wurden insbesondere Fassaden und Balkone saniert, Fenster und Heizungsanlagen ausgetauscht und Dächer erneuert. Die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von rd. 13,2 Mio. €  (Vorjahr: 12,5 Mio. €) umfassten insbesondere Investitionen zur energetischen Verbesserung der Bestandsimmobilien und wurden für Veränderungen von Grundrissen mit Wohnungsmodernisierungen eingesetzt. Die wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung) wurden in 2025 im Stadtteil Drispenstedt durchgeführt, in der Ehrlicherstr. 52 und Borcholtenstr. 2-4 mit Kosten von 0,7 Mio. €  (Gesamtinvestition 3,8 Mio. €) und im Stadtteil Ochtersum, in der Wilhelm-Busch-Str. 6 mit Kosten in Höhe von 5,7 Mio. €, wobei die Gesamtmaßnahme ein Investitionsvolumen von 12,3 Mio. €  hat, und in der Theodor-Storm-Str. 8-15 mit Kosten von 2,2 Mio. €  und einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 5,0 Mio. €.

Im Jahr 2025 wurde das Engagement der Gesellschaft für moderne Wohnquartiere und im Bereich der Stadtentwicklung weiter fortgesetzt. Ein zukunftsweisendes Projekt ist die Gestaltung des Stadtteilzentrums Drispenstedt. Im Geschäftsjahr wurden die Baumaßnahmen fortgesetzt, so dass die Errichtung der Neubauten und Umbaumaßnahmen im Bereich der Ehrlicherstr. 18 in 2026 erfolgreich abgeschlossen sein werden. Mit der Schaffung einer zeitgemäßen Nahversorgung wird der Stadtteil nachhaltig profitieren und zugleich werden 51 geförderte Wohnungen entstehen. Im Geschäftsjahr wurden 21,4 Mio. €  investiert, wobei die Gesamtinvestition nach aktuellem Stand rund 40 Mio. €  beträgt.

Ein weiteres Neubauprojekt befindet sich in der Lübecker Straße im Ortsteil Marienburger Höhe, wo eine Wohnanlage mit 16 öffentlich geförderten Wohnungen entsteht. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2026 geplant und hat vor Berücksichtigung von Zuschüssen ein Gesamtinvestitionsvolumen von 5,2 Mio. €, wovon 3,3 Mio. €  auf das Geschäftsjahr entfallen. 

Insgesamt wurden im Berichtsjahr 24,7 Mio. €  in den Neubau investiert. Die geplanten ­Neubauinvestitionen von 19,4 Mio. €  fielen im Geschäftsjahr tatsächlich höher aus als prognostiziert, da die Rechnungsstellung bei dem Großprojekt Drispenstedt im Vorjahr später als geplant angefallen war und der Baufortschritt in der Lübecker Str. zügiger erfolgt als ­erwartet.

Bauträgergeschäft

Im Geschäftsjahr wurde kein Bauträgergeschäft betrieben.

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Im Rahmen der Eigentumsverwaltung nach WEG werden 26 (Vorjahr: 25) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 297 (Vorjahr: 291) Wohnungen und 303 Tiefgarageneinstellplätze für eine Eigentümergemeinschaft verwaltet. 

Beteiligungen

Die gbg Immobilien GmbH, Hildesheim, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft. Gegenstand dieser Gesellschaft ist die Errichtung, Sanierung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Organisation / Personal

Die Unternehmensorganisation muss sich stets auf neue Gegebenheiten einstellen, die insbesondere auf die bereits vor der Corona-Pandemie begonnene Digitalisierung zurückzuführen ist und stellt derzeit eine Herausforderung dar, offenbart aber zugleich enorme Möglichkeiten für die Zukunft. Zeitgleich wird in ein zeitgemäßes und modernes Stadtteilbüro im Ortsteil Drispenstedt sowie in gesundheitsfördernde Arbeitsplätze investiert.

Die Mitarbeiterzahl hat sich gegenüber den Vorjahren wie folgt verändert:

Die Vergütungen erfolgten nach dem Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD).

Für Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen der Mitarbeiter, die im Wesentlichen wohnungswirtschaftliche Seminare betrafen, fielen im Geschäftsjahr Kosten in Höhe von T€  27 (Vorjahr: T€  20) an. 

Im Geschäftsjahr 2025 wurde ein Jahresüberschuss von T€  2.025 (Vorjahr: T€  2.500) erwirtschaftet. 

Die Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Im Wesentlichen wird der Jahresüberschuss vom Ergebnis aus der Bewirtschaftungstätigkeit getragen, wo insbesondere gestiegene Nettomieterlöse durch die Bestandserweiterung und gegenläufig höhere Instandhaltungsaufwendungen zu verzeichnen waren. Im Geschäftsjahr betrug die Mietausfallquote 3,0 % (Vorjahr: 2,5 %). 

Das Finanzergebnis ist durch den Ergebnisabführungsvertrag der Tochtergesellschaft (gbg Immobilien GmbH, Hildesheim) geprägt. Das neutrale Ergebnis ist im Wesentlichen von der Auflösung der Rückstellung für Bauinstandhaltung (T€  1.250), den Aufwendungen für Abschreibungen auf Forderungen (T€  80), der Bildung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen (T€  169) sowie den Erträgen aus der Veräußerung eines Einfamilienhauses (T€  91) beeinflusst. 

Das Jahresergebnis nach Steuern ist unter dem Vorjahresniveau was bei einer erhöhten Bilanzsumme zu einer Verringerung sowohl bei der Eigenkapitalrentabilität als auch bei der Eigenmittelrentabilität (Rückstellung für Bauinstandhaltung wird den Eigenmitteln hinzugerechnet) führt.

Die nachfolgende Tabelle ist aus der Bilanz abgeleitet. Die kurzfristigen Posten (Fristigkeit bis zu einem Jahr) sind zusätzlich vermerkt. Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme hat sich um T€  31.437 auf T€  254.493 erhöht. Die Veränderung des Anlagevermögens spiegelt dabei die umfangreichen Investitionen in Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wider. Das Umlaufvermögen ist gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen unverändert.

Das Eigenkapital erhöht sich aufgrund der Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage sowie der Einstellung in die gesetzliche Rücklage. Für die Modernisierungs- und Neubautätigkeit wurden die entsprechenden Darlehen abgerufen, die zu einem Anstieg der Verbindlichkeiten führten. 

Die Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Eigenkapitalquote, als wesentlicher Leistungsindikator, hat sich gegenüber dem Vorjahr gemindert, was auf die deutlich gestiegene Bilanzsumme zurückzuführen ist. Die durchschnittliche Verschuldung ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen, aufgrund der Aufnahme von Darlehen, welche auf die Investitionstätigkeit zurückzuführen sind. Die Vermögenslage ist geordnet, es besteht eine solide Vermögens- und Kapitalstruktur. 

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft stellt sich, anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit, wie folgt dar:

Bei der Cashflow-Rechnung spiegeln sich die umfangreichen Investitionen wider. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Wesentlichen durch die Abschreibungen auf Anlagevermögen (T€  6.557; Vorjahr: T€  8.507) und die Zinsaufwendungen (T€  3.598; Vorjahr: T€  3.065) geprägt und verdeutlicht das Jahresergebnis (T€  2.025; Vorjahr: T€  2.500). Die Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen (T€  -37.982; Vorjahr: T€  -27.268) sind für den Cashflow aus der Investitionstätigkeit maßgeblich. Die teilweise Finanzierung der Investitionen durch Aufnahme von Krediten und deren Zufluss (T€  35.060; Vorjahr: T€  17.833) und die Tilgung sowie Zinsen und deren Abfluss (T€  - 9.977; Vorjahr: T€  -10.062) wirken sich auf die Entwicklung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit aus. 

Das Anlagevermögen ist neben den Eigenmitteln durch lang- und mittelfristiges Fremdkapital finanziert. Der aus den Investitionsverpflichtungen resultierende Finanzmittelbedarf ist durch entsprechende Finanzierungszusagen gedeckt. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich im Wesentlichen um Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibungen zwischen fünf und dreißig Jahren. Aufgrund der steigenden Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die noch bis Anfang des Jahres 2022 günstigen Finanzierungskonditionen wurden zur Optimierung des Finanzierungsportfolios genutzt und nach Möglichkeit Zinsfestschreibungen von 20 Jahren bzw. bis zur vollständigen Rückführung der Darlehen vereinbart. Des Weiteren wurden Bausparverträge abgeschlossen um diese für spätere Prolongationen zu nutzen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements ständig beobachtet.

Aufgrund einer geordneten und gesicherten Kapitalstruktur war die Gesellschaft im Geschäftsjahr, und ist auch zukünftig, stets in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.