Investitionen in den Bestand

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam 2023 nach bisher vorliegenden Zahlen im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen nach dem vorjährigen Anstieg um 1,9 %. Nach wie vor lasten hohe Preise in allen Wirtschaftsstufen auf der Konjunktur. Preis-/kalenderbereinigt errechnet sich ein Minus von 0,1 %. Betrachtet man die Wirtschaftszweige, traf die Rezession vor allem das produzierende Gewerbe (ohne Bau) und insbesondere energieintensive Wirtschaftszweige (- 2,0  %). Ein Grund war die Energiekrise und die im Zuge von Einsparungen sehr viel niedrigere Produktion im Bereich Energieversorgung. Der private Konsum sank in Folge der hohen Inflation (5,9 %) um 0,8 %, obgleich die Kaufkraft der Haushalte nach den vorläufigen Angaben 2023 nicht weiter gesunken ist. Die verfügbaren Einkommen stiegen 2023 ebenfalls um 5,9 %. Der staatlich veranlasste Konsum sank erstmals seit 20 Jahren (- 1,7  %). Die Bauwirtschaft verharrte, bedingt durch hohe Kosten und den Zinsanstieg, in der Krise. Betroffen war vor allem der Hoch-/Wohnungsbau, wogegen die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gestiegen ist. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %. Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) waren im vergangenen Jahr durchschnittlich rund 45,9 Millionen Personen in Deutschland erwerbstätig; dies ist somit um 333.000 gegenüber dem Vorjahr gestiegen, was insbesondere auf die Zuwanderung zurückzuführen ist. Das Erwerbspersonenpotential sinkt aufgrund des demografischen Wandels und lässt sich nur durch eine höhere Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung und durch Zuwanderung kompensieren. 

Der deutsche Arbeitsmarkt verschlechterte sich im Jahr 2023 bei stagnierender Konjunktur, so dass im Jahresdurchschnitt die Arbeitslosenzahl um rund 190.500 auf 2,6 Millionen stieg, was einer Arbeitslosenquote von 5,7 % (Vorjahr: 5,3 %) entspricht. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahr 2023 um durchschnittlich 5,9  % und sind somit im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Die Jahresteuerungsrate wurde wesentlich durch Preisanstiege für Energieprodukte und Nahrungsmittel beeinflusst, die wie im vorangegangenen Jahr auf die Auswirkungen der Kriegs- und Krisensituation zurückzuführen sind. Die Energieprodukte verteuerten sich um 5,9 % in 2023 nach 34,7 % gegenüber 2022 und die Nahrungsmittel um 12,4 %. Die Preisentwicklung bei einzelnen Energieprodukten fiel 2023 unterschiedlich aus. Im Jahresdurchschnitt stiegen die Kosten bei Strom (+ 12,7 %) und bei Erdgas (+ 14,7 %), wo hingegen die Kosten bei Heizöl (- 22,2 %) und Kraftstoffen (- 5,8 %) sich gegenüber dem Vorjahr verminderten, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilte. Ohne die Berücksichtigung der Preise für Energie hätte die Inflationsrate im Jahr 2023 bei + 6,0 % gelegen. 

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland nach wie vor merklich. Deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen auch durch den Krieg zwischen Israel und der Hamas erhebliche Unsicherheiten. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem kommt es insbesondere in Folge des Ukraine-Kriegs zu gegenwärtig noch nicht abschätzbaren Einflüssen auf die Wohnungsmärkte.

Das Bauvolumen in 2023 hat gegenüber dem Vorjahr um 6,1 % zugelegt. Rund 565 Mrd. € wurden in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung von Gebäuden investiert. Der Wohnungsbau ist eine wesentliche Säule und hat, laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), mit 323,8 Mrd. € bzw. einer Zunahme von 5,5 % zum Wachstum beigetragen. Der Neubaubereich (95,2 Mrd. €) weist mit 1,9 % einen geringeren Anstieg auf als die Bauleistungen im Bestand (228,6 Mrd. €) von 7,0 %. Real errechnet sich für den Wohnungsbau insgesamt aber ein Minus von 2,3 % (nach - 2,6 % im Vorjahr). Treiber ist allerdings der auch inflationsbedingte starke Preisanstieg, so dass real ein Minus von 1,1 % bei den Bauleistungen erwartet wird. Auf der Investitionsseite lasten seit Langem hohe und zuletzt noch sehr deutlich gestiegen Gestehungskosten. Grund sind vor allem ordnungsrechtliche Vorgaben und weitere Auflagen, die dadurch zunehmende Komplexität im Wohnungsbau, teils noch bestehende Lieferkettenprobleme, hohe Energie- und Materialpreise und knappe Kapazitäten.

In 2023 stagnierten die Neuvertragsmieten in Deutschland erneut, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Berlin, in seinem Frühjahrsgutachten über die Entwicklung der Immobilienwirtschaft 2024 feststellte. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Städte und Ballungsgebiete wachsen, somit auch die durchschnittlichen Mietpreise (+ 4,8 % bzw. 9,43 €/qm), und dass dieser Trend sich in den nächsten Jahren auch fortführen wird – zumindest bei den Bestandsmieten. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist weiterhin sehr groß und der stockende Neubau verschärft die Lage am Wohnungsmarkt zunehmend. 

Der regionale Wohnungsmarkt zeigte sich in 2023 für bestimmte Wohnungen angespannt, welches sich auch in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Der durchschnittliche Mietpreis in Hildesheim beträgt bei abgeschlossenen Neuverträgen 6,65 €/qm (Vorjahr: 6,68 €/qm) und liegt somit auf Vorjahresniveau. Der Mietpreis wurde vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover ermittelt und im Grundstücksmarktbericht 2024 veröffentlicht. Die wesentlichen Einflüsse auf den regionalen Wohnungsmarkt sind der demografische Wandel und das damit veränderte Nachfrage­verhalten nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen sowie der hohe Bedarf an bezahlbaren Wohnraum. Die gbg reagiert auf diese Herausforderungen mit der konsequenten Ausrichtung des Bestandes auf altersgerechte, barrierefreie und bezahlbare Wohnungen und wird die Neubautätigkeit in den folgenden Jahren beibehalten.

Das Jahresergebnis unserer Gesellschaft liegt 2023 deutlich über dem Vorjahresniveau. Die positive Entwicklung der letzten Geschäftsjahre konnte fortgesetzt werden und spiegelt sich, trotz außergewöhnlicher Geschäftsvorfälle, im Geschäftsergebnis wider. Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 3.392 und einer Eigenkapitalstärkung auf 15,7 % sind die wesentlichen Zielgrößen erreicht worden.

Das Geschäftsjahr war von einer positiven Entwicklung bei der Sollmiete als auch bei der Entwicklung beim Leerstand und den damit verbundenen Erlösschmälerungen geprägt, die somit im Saldo zu einer Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr in einem Umfang von T€ 731 beitrugen. Die im Wirtschaftsplan 2023 prognostizierte Sollmiete (T€ 20.600) wurde im Geschäftsjahr erreicht und die kalkulierten Erlösschmälerungen auf die Sollmiete von T€ 613 fielen mit T€ 380 geringer an, aufgrund der guten Vermietungssituation. Im Rahmen des Neubauprojektes „Stadtteilzentrum Drispenstedt“ wurden die Abrisskosten (T€ 211) eines Objektes als Aufwand erfasst und somit im Rahmen der Stetigkeit analog zu den im Vorjahr abgeschriebenen Restbuchwert behandelt. Weiterhin wurde im Rahmen dieses Projektes einer Containeranlage errichtet, wo einzelne Gewerbetreibende, wie zum Beispiel Ärzte und Apotheke, die Nahversorgung des Stadtteils Drispenstedt aufrechterhalten, während der Bauphase bis 2026. Die erzielbaren Mieteinnahmen decken die notwendigen Aufwendungen nicht vollumfänglich, so dass in diesem Zusammenhang eine Rückstellung für Verluste aus schwebenden Geschäften (T€ 608) gebildet wurde. 

Das im Umlaufvermögen erfasste Grundstück vom ehemaligen Neubauprojekt „Am alten Wasserwerk“ wurde wie geplant im Geschäftsjahr veräußert. Die Veräußerung des Grundstücks und der Projektkosten sowie unter Berücksichtigung der Steuern konnte ein Gewinn von T€ 257 realisiert werden, der das Jahresergebnis wesentlich beeinflusst. Die gegenüber dem Vorjahr konstanten Zinsaufwendungen sowie den geminderten planmäßigen Abschreibungen stehen der Erhöhung der sächlichen Verwaltungskosten und den gestiegenen Personalkosten gegenüber. Die angefallenen Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 2.520, ohne Einbeziehung von internen Kosten und Erträgen aus der Weiterbelastung, entsprechen im Wesentlichen der ursprünglichen Planung (T€ 2.601). Das Jahresergebnis in Höhe von T€ 3.392 liegt um T€  392 über dem prognostizierten Ergebnis und hat damit die Erwartungen aus der vorjährigen Wirtschaftsplanung übertroffen. 

Am 31. Dezember 2023 hatte die Gesellschaft folgende Mietobjekte im Bestand:

Die marktbedingte Leerstandsquote bei Wohneinheiten betrug in 2023 0,35 % (Vorjahr: 0,46  %). Auf den modernisierungsbedingten Leerstand entfallen 1,04 % (Vorjahr: 0,37 %) des Bestandes. Dieser Leerstand entfällt auf stetig durchgeführte Modernisierungen einzelner Wohnungen innerhalb des Bestandes und wird im Berichtsjahr insbesondere durch die Kernsanierung des Hochhauses Wilhelm-Busch-Str. 6 mit 26 Wohneinheiten zum Stichtag geprägt. Insgesamt liegt die Leerstandsquote bei 1,39 % (Vorjahr: 0,83 %). 

Die Entwicklung der Sollmieten ohne Umlagen sowie die Fluktuation stellen sich wie folgt dar:

Mieterhöhungen wurden nach Wohnungsmodernisierungen durchgeführt. Darüber hinaus wurden Mietanpassungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten für einen Teil des Bestandes im Geschäftsjahr umgesetzt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen im Bestand der gbg lag zum 31. Dezember 2023 bei 6,01 €/qm.

Die Fluktuation ist im Geschäftsjahr geringfügig höher. Das Studentenwohnheim mit insgesamt 143 Einheiten bedingt eine deutlich höhere Fluktuation gegenüber den normalen Wohnungseinheiten, so dass die Fluktuationsrate für 2023, bereinigt um das Studentenwohnheim, 8,54 % (Vorjahr: 7,65 %) beträgt.

Investitionen in den Bestand

Im Berichtsjahr 2023 hat die gbg, wie in den Vorjahren, erhebliche Summen in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Gebäudebestandes investiert. Insbesondere die energetische Sanierung der Gebäude wurde dabei nachhaltig fortgeführt. Im Geschäftsjahr betrug das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung rd. 11,0 Mio. € (vor Berücksichtigung der abzuziehenden Investitionszuschüsse von T€ 1.577) und entspricht somit der Planung. 

Für die Instandhaltung und -setzung hat die Gesellschaft in 2023 3,4 Mio. € (Vorjahr: 4,1 Mio.  €) aufgewendet. Bei der Bestandspflege wurden insbesondere Fassaden und Balkone saniert, Fenster und Heizungsanlagen ausgetauscht und Dächer erneuert. Die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von rd. 7,6 Mio. € (Vorjahr: 6,3 Mio. €) umfassten insbesondere Investitionen zur energetischen Verbesserung der Bestandsimmobilien und wurden für Veränderungen von Grundrissen mit Bädermodernisierungen eingesetzt. Die wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung) wurden in 2023 im

Stadtteil Drispenstedt durchgeführt, in der Ehrlicherstr. 46-50 mit Kosten von 1,7 Mio. € bei einer Gesamtinvestition von 2,9 Mio. € und im Stadtteil Ochtersum in der Wilhelm-Busch-Str. 6 mit Kosten in Höhe von 1,0 Mio. €, wobei die Gesamtmaßnahme ein Investitionsvolumen von 12,2 Mio. € hat. Eine weitere wesentliche Maßnahme war die Modernisierung des Verwaltungsgebäudes in der Eckemekerstr. mit einer Investition von 1,1 Mio. €.

Im Jahr 2023 wurde das Engagement der Gesellschaft für moderne Wohnquartiere und im Bereich der Stadtentwicklung weiter fortgesetzt. Ein zukunftsweisendes Projekt ist die Gestaltung des Stadtteilzentrums Drispenstedt. Nachdem die alten Gebäude leer gezogen wurden, wurde im Geschäftsjahr mit dem Abriss begonnen sowie den erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen von den Versorgungsunternehmen. Ab 2024 bis 2026 wird die Errichtung der Neubauten und Umbaumaßnahmen im Bereich der Ehrlicherstr. 18 erfolgen. Mit der Schaffung einer zeitgemäßen Nahversorgung wird der Stadtteil nachhaltig profitieren und zugleich werden 51 geförderte Wohnungen entstehen. Im Geschäftsjahr wurden 4,8 Mio. € investiert, wobei die Gesamtinvestition nach aktuellem Stand rund 40 Mio. € beträgt.

Die Entwicklung des Stadtgebietes Moritzberg wurde in 2022 mit dem Beginn des Neubaus an der Pippelsburg 7-9 fortgesetzt. Anfang 2024 wurden 20 Wohnungen an die Mieter übergeben. Die Projektkosten für diesen Neubau belaufen sich auf 8,6 Mio. €, wovon 4,7 Mio. € im Geschäftsjahr investiert wurden.

Insgesamt wurden im Berichtsjahr 7,7 Mio. € in den Neubau investiert. Die geplanten Neubauinvestitionen von 6,2 Mio. € fielen im Geschäftsjahr tatsächlich höher aus als prognostiziert, da die Planungskosten bei dem Großprojekt Drispenstedt früher als geplant angefallen sind.

Bauträgergeschäft

Im Geschäftsjahr wurde kein Bauträgergeschäft betrieben.

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Im Rahmen der Eigentumsverwaltung nach WEG werden 24 (Vorjahr: 23) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 291 (Vorjahr: 286) Wohnungen und 303 Tiefgarageneinstellplätze für eine Eigentümergemeinschaft verwaltet. 

Beteiligungen

Die gbg Immobilien GmbH, Hildesheim, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft. Gegenstand dieser Gesellschaft ist die Errichtung, Sanierung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Organisation / Personal

Die Unternehmensorganisation muss sich stets auf neue Gegebenheiten einstellen, die insbesondere auf die bereits vor der Corona-Pandemie begonnene Digitalisierung zurückzuführen ist und stellt derzeit eine Herausforderung dar, offenbart aber zugleich enorme Möglichkeiten für die Zukunft. Zeitgleich wird in ein zeitgemäßes und modernes Stadtteilbüro im Ortsteil Drispenstedt sowie in gesundheitsfördernde Arbeitsplätze investiert.

Die Mitarbeiterzahl hat sich gegenüber den Vorjahren wie folgt verändert:

Die Vergütungen erfolgten nach dem Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD).

Für Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen der Mitarbeiter, die im Wesentlichen wohnungswirtschaftliche Seminare betrafen, fielen im Geschäftsjahr Kosten in Höhe von T€ 29 (Vorjahr: T€ 5) an. 

Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Jahresüberschuss von T€ 3.392 (Vorjahr: T€ 1.305) erwirtschaftet. 

Die Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Im Wesentlichen wird der Jahresüberschuss vom Ergebnis aus der ­Hausbewirtschaftung getragen, wo insbesondere gestiegene Netto­mieterlöse durch die Bestandserweiterung und geminderte Erlösschmälerungen zu verzeichnen sind. Im Geschäftsjahr betrug die Mietausfallquote 1,8 % (Vorjahr: 3,0 %). 

(umgerechnet auf den gesamten Wohnungsbestand)

Das positive Ergebnis aus der Bau- und Modernisierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus der Veräußerung des Grundstücks „Am alten Wasserwerk“ sowie deren Projektkosten (T€ 257). Das Finanzergebnis ist durch den Ergebnisabführungsvertrag der Tochtergesellschaft (gbg Immobilien GmbH, Hildesheim) geprägt. Das neutrale Ergebnis ist im Wesentlichen von den Aufwendungen für Abschreibungen auf Forderungen (T€ 120), Bildung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen (T€ 111) sowie den Erträgen aus der Veräußerung eines Erbbaugrundstücks (T€ 65) beeinflusst. 

Das Jahresergebnis nach Steuern ist deutlich über dem Vorjahresniveau, und somit stellen sich, sowohl die Eigenkapitalrentabilität als auch die Eigenmittelrentabilität (Rückstellung für Bauinstandhaltung wird den Eigenmitteln hinzugerechnet) erhöht gegenüber dem Vorjahr dar. 

Die nachfolgende Tabelle ist aus der Bilanz abgeleitet. Die kurzfristigen Posten (Fristigkeit bis zu einem Jahr) sind zusätzlich vermerkt. Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme hat sich um T€ 7.000 auf T€  209.136 erhöht. Die Veränderung des Anlagevermögens spiegelt dabei die umfangreichen Investitionen in Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wider. Das gleichbleibende Niveau des Umlaufvermögens, trotz Veräußerung des Grundstücks (T€ 2.039), resultiert aus dem Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen, der Aktivierung der Forderungen für die Investitionszuschüsse aus der sozialen Wohnraumförderung und dem erhöhten Bestand an liquiden Mitteln sowie Bausparguthaben.

Das Eigenkapital erhöht sich aufgrund der Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage sowie der Einstellung in die gesetzliche Rücklage. Nach Fertigstellung der Neubauvorhaben wurden die entsprechenden Darlehen abgerufen, die zu einem Anstieg der Verbindlichkeiten führten.  

Die Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Eigenkapitalquote, als wesentlicher Leistungsindikator, hat sich gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht. Die durchschnittliche Verschuldung ist leicht gestiegen gegenüber dem Vorjahr, aufgrund der Aufnahme von Darlehen, welche auf die Investitionstätigkeit zurückzuführen sind. Die Vermögenslage ist geordnet, es besteht eine solide Vermögens- und Kapital­struktur. 

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft stellt sich, anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit, wie folgt dar:

Bei der Cashflowrechnung spiegeln sich die umfangreichen Investitionen wider. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Wesentlichen durch die Abschreibungen auf Anlagevermögen (T€ 6.155; Vorjahr: T€ 6.625) und die Zinsaufwendungen (T€ 2.922; Vorjahr: T€ 3.049) geprägt und verdeutlicht das Jahresergebnis (T€ 3.392; Vorjahr: T€ 1.305). Die Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen (T€ -13.558; Vorjahr: T€ -11.941) sind für den Cashflow aus der Investitionstätigkeit maßgeblich. Die teilweise Finanzierung der Investitionen durch Aufnahme von Krediten und deren Zufluss (T€ 16.643; Vorjahr: T€ 19.136) und die Tilgung sowie Zinsen und deren Abfluss (T€ -16.169; Vorjahr: T€  -9.670) wirken sich auf die Entwicklung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit aus. 

Das Anlagevermögen ist durch Eigenmittel sowie lang- und mittelfristiges Fremdkapital finanziert. Der aus den Investitionsverpflichtungen resultierende Finanzmittelbedarf ist durch entsprechende Finanzierungszusagen gedeckt. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich im Wesentlichen um Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibungen zwischen fünf und dreißig Jahren. Aufgrund der steigenden Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die noch bis Anfang des Jahres 2022 günstigen Finanzierungskonditionen wurden zur Optimierung des Finanzierungsportfolios genutzt und nach Möglichkeit Zinsfestschreibungen von 20 Jahren bzw. bis zur vollständigen Rückführung der Darlehen vereinbart. Des Weiteren wurden Bausparverträge abgeschlossen, um diese für spätere Prolongationen zu nutzen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements ständig beobachtet.

Aufgrund einer geordneten und gesicherten Kapitalstruktur war die Gesellschaft im Geschäftsjahr, und ist auch zukünftig, stets in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.