Investitionen in den Bestand

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam 2024 nach bisher vorliegenden Zahlen aufgrund von konjunkturellen und strukturellen Belastungen und einem von krisengeprägten Umfeld nicht in Schwung. Das Statistische Bundesamt teilte mit, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) für 2024 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – um 0,2 % gesunken ist. Laut Destatis sind deutliche Unterschiede zwischen den Wirtschaftsbereichen erkennbar. Das verarbeitende Gewerbe, wie der Maschinenbau oder die Automobilindustrie, erwirtschaftete in 2024 deutlich weniger (-3,0 %). Der private Konsum erhöhte sich gering um 0,3 %, wo sich die abschwächende Teuerung und die Lohnerhöhungen vieler Arbeitenden widerspiegelt. Der staatlich veranlasste Konsum erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 2,4  %. Grund waren insbesondere die merklich gestiegenen sozialen Sachleistungen des Staates. Erneut sanken die preisbereinigten Bauinvestitionen (-3,5 %). Teilweise noch gestörte Lieferketten, fehlendes Baumaterial, der anhaltende Fachkräftemangel, hohe Energiekosten und entsprechend hohe Baukosten belasteten zusammen mit den Zinsen am stärksten den Wohnungsbau, ­insbesondere der Wohnungsneubau.

Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) waren im vergangenen Jahr durchschnittlich rund 46,1 Millionen Personen in Deutschland erwerbstätig; dies ist somit um 77.000 gegenüber dem Vorjahr gestiegen, was insbesondere auf die Zuwanderung sowie einer steigenden Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung zurückzuführen ist. Das Erwerbspersonenpotential sinkt aufgrund des demografischen Wandels und lässt sich nur durch eine höhere Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung und durch Zuwanderung kompensieren.

Der deutsche Arbeitsmarkt verschlechterte sich im Jahr 2024 bei stagnierender Konjunktur, so dass im Jahresdurchschnitt die Arbeitslosenzahl um rund 178.000 auf 2,8 Millionen stieg, was einer Arbeitslosenquote von 6,0 % (Vorjahr: 5,7 %) entspricht. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahr 2024 um durchschnittlich 2,2  % und sind somit im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Die Jahresteuerungsrate wurde wesentlich durch die ­gestiegenen Kosten für Dienstleistungen (+4,4 %) geprägt, so verteuerten sich beispielweise Versicherungen (+13,2 %), Dienstleistungen sozialer Einrichtungen (+7,8 %) oder Gaststättendienstleitungen (+6,8 %). Die Kosten für Energieprodukte sanken um 3,2  % (Vorjahr: +5,9 %). Im Jahresdurchschnitt verminderten sich die Kosten bei Strom (-6,4  %), bei Erdgas (-3,5 %), bei Kraftstoffen (-3,2 %) und bei Heizöl (-3,9 %), wo hingegen bei der Fernwärme ein Anstieg um 27,1 % zu verzeichnen war. Ohne die Berücksichtigung der Preise für Energie hätte die Inflationsrate im Jahr 2024 bei +2,9 % gelegen und somit höher.

Die wirtschaftlichen Folgen des ­russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in ­Deutschland nach wie vor merklich. Deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen auch weiterhin durch den Krieg zwischen Israel und der Hamas erhebliche Unsicherheiten. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem kommt es insbesondere in Folge des Ukraine-­Kriegs zu gegenwärtig noch nicht abschätzbaren Einflüssen auf die Wohnungsmärkte.

Das Bauvolumen in 2024 hat sich gegenüber dem Vorjahr um 0,6 % vermindert. Rund 555  Mrd. € wurden in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung von Gebäuden investiert. Der Wohnungsbau ist eine wesentliche Säule und hat, laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), mit 308,8 Mrd. € bzw. einer Abnahme von 2,2 % zum Abschwung beigetragen. Der Neubaubereich (80,3 Mrd. €) weist mit -7,2 % einen höheren Rückgang auf als die Bauleistungen im Bestand (228,5 Mrd. €) von -0,3 %. Real errechnet sich für den Wohnungsbau insgesamt aber ein Minus von 5,1 % (nach -3,5  % im Vorjahr). Treiber ist allerdings der auch inflationsbedingte starke Preisanstieg, so dass real ein Minus von 3,7 % bei den Bauleistungen erwartet wird. Auf der Investitionsseite lasten seit langem hohe und zuletzt noch sehr deutlich gestiegene Gestehungskosten. Grund sind vor allem ordnungsrechtliche Vorgaben und weitere Auflagen, die dadurch zunehmende Komplexität im Wohnungsbau, teils noch bestehende Lieferkettenprobleme, hohe Energie- und Materialpreise und knappe Kapazitäten.

In 2024 stagnierten die Neuvertragsmieten in Deutschland erneut, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Berlin, in seinem Frühjahrsgutachten über die Entwicklung der Immobilienwirtschaft 2025 feststellte. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Städte und Ballungsgebiete wachsen, somit auch die durchschnittlichen Mietpreise (+2,1  %), und dass dieser Trend sich in den nächsten Jahren auch fortführen wird – zumindest bei den Bestandsmieten. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist weiterhin sehr groß und der stockende Neubau verschärft die Lage am Wohnungsmarkt zunehmend.

Der regionale Wohnungsmarkt zeigte sich in 2024 für bestimmte Wohnungen angespannt, welches sich auch in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Der durchschnittliche Mietpreis in Hildesheim beträgt bei abgeschlossenen Neuverträgen 6,67 €/qm (Vorjahr: 6,65 €/qm) und liegt somit auf Vorjahresniveau. Der Mietpreis wurde vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover ermittelt und im Grundstücksmarktbericht 2025 veröffentlicht. Die wesentlichen Einflüsse auf den regionalen Wohnungsmarkt sind der demografische Wandel und das damit veränderte Nachfrageverhalten nach altersgerechten und bar­rierefreien Wohnungen sowie der hohe Bedarf an bezahlbaren Wohnraum. Die gbg reagiert auf diese Herausforderungen mit der konsequenten Ausrichtung des Bestandes auf altersgerechte, barrierefreie und bezahlbare Wohnungen und wird die Neubautätigkeit in den folgenden Jahren beibehalten.

Das Jahresergebnis unserer Gesellschaft liegt 2024 unter dem Vorjahresniveau. Die positive Entwicklung der letzten Geschäftsjahre konnte im Kerngeschäft fortgesetzt werden und spiegelt sich im Geschäftsergebnis nicht wider, aufgrund der außerplanmäßigen Abschreibungen (T€ 1.827). Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€  2.500 und einer leicht geminderten Eigenkapitalquote auf 15,6 % sind die wesentlichen Zielgrößen nicht vollumfänglich erreicht worden.

Das Geschäftsjahr war von einer positiven Entwicklung bei der Sollmiete als auch bei der Entwicklung beim Leerstand und den damit verbundenen Erlösschmälerungen geprägt, die somit im Saldo zu einer Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr in einem Umfang von T€ 746 beitrugen. Die im Wirtschaftsplan 2024 prognostizierte Sollmiete (T€ 21.900) wurde im Geschäftsjahr mit T€ 21.307 nicht erreicht, da Mietanpassungen erst im Folgejahr ihre volle Wirkung entfalten, gleichzeitig fielen die kalkulierten Erlösschmälerungen auf die Sollmiete von T€ 560 mit T€ 392 geringer aus, aufgrund der guten Vermietungssituation.

Die im Rahmen des Ertragswertverfahrens in Anlehnung ImmoWertV durchgeführte Neubewertung des Objekts Pippelsburg 7-9 ergab einen beizulegenden Zeitwert unterhalb des Buchwerts. Infolgedessen wurde eine außerplanmäßige Wertberichtigung in Höhe von T€ 1.044 vorgenommen. Nach Abschluss der Neubauaktivitäten auf dem Grundstück Pippelsburg sowie unter Berücksichtigung der Rückübertragung der angrenzenden Freiflächen an die Stadt Hildesheim wurde der Wert des Grund und Bodens auf Grundlage des aktuellen Bodenrichtwerts ermittelt. Da der ermittelte Wert unter dem bisherigen Buchwert lag, wurden entsprechende Wertberichtigungen auf die Grundstücke Pippelsburg 7-9 (T€ 257) und Pippelsburg 6-16 (T€ 526) vorgenommen. Die Wertberichtigungen wurden teilweise durch die Auflösung der Rückstellung für Bauinstandhaltung (T€ 1.000) im Geschäftsjahr kompensiert. Nach Beendigung der Modernisierungs- und Neubauaktivitäten im Stadtteil Moritzberg sind für einen wesentlichen Teil des Gebäudebestands der Grund der Rückstellung entfallen.

Im Rahmen des Neubauprojektes „Stadtteilzentrum Drispenstedt“ wurden die Abrisskosten (T€ 192) eines Objektes als Aufwand erfasst und somit im Rahmen der Stetigkeit analog zu den im Vorjahr abgeschriebenen Restbuchwert behandelt.

Die gegenüber dem Vorjahr nahezu konstanten Zinsaufwendungen stehen den erhöhten planmäßigen Abschreibungen, der Erhöhung der sächlichen Verwaltungskosten und den gestiegenen Personalkosten gegenüber. Die angefallenen Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 3.275, ohne Einbeziehung von internen Kosten und Erträgen aus der Weiterbelastung, sind im Geschäftsjahr geringer ausgefallen als bei der ursprünglichen Planung (T€ 4.509), da Maßnahmen sich verschoben haben. Das Jahresergebnis in Höhe von T€ 2.500 liegt um T€ 500 unter dem prognostizierten Ergebnis und hat damit die Erwartungen aus der vorjährigen Wirtschaftsplanung aufgrund der Sondereffekte nicht erfüllt.

Die marktbedingte Leerstandsquote bei Wohneinheiten betrug in 2024 0,39 % (Vorjahr: 0,35 %). Auf den modernisierungsbedingten Leerstand entfallen 1,66 % (Vorjahr: 1,04 %) des Bestandes. Dieser Leerstand entfällt auf stetig durchgeführte Modernisierungen einzelner Wohnungen innerhalb des Bestandes und wird im Berichtsjahr insbesondere durch die Kernsanierung des Hochhauses Wilhelm-Busch-Str. 6 mit 26 Wohneinheiten zum Stichtag geprägt. Insgesamt liegt die Leerstandsquote bei 2,05 % (Vorjahr: 1,39 %).

Die Entwicklung der Sollmieten ohne Umlagen sowie die Fluktuation stellen sich wie folgt dar:

Mieterhöhungen wurden nach Wohnungsmodernisierungen durchgeführt. Darüber hinaus wurden Mietanpassungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten für einen Teil des Bestandes im Geschäftsjahr umgesetzt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen im Bestand der gbg lag zum 31. Dezember 2024 bei 6,24 €/qm (Vorjahr: 6,01 €/qm).

Die Fluktuation ist im Geschäftsjahr gesunken. Das Studentenwohnheim mit insgesamt 143 Einheiten bedingt eine deutlich höhere Fluktuation gegenüber den normalen Wohnungseinheiten, so dass die Fluktuationsrate für 2024, bereinigt um das Studentenwohnheim, 7,68 % (Vorjahr: 8,65 %) beträgt.

Investitionen in den Bestand

Im Berichtsjahr 2024 hat die gbg, wie in den Vorjahren, erhebliche Summen in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Gebäudebestandes investiert. Insbesondere die energetische Sanierung der Gebäude wurde dabei nachhaltig fortgeführt. Im Geschäftsjahr betrug das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung rd. 16,6 Mio. € (vor ­Berücksichtigung der abzuziehenden Investitionszuschüsse von T€ 884) und entspricht somit der Planung.

Für die Instandhaltung und -setzung hat die Gesellschaft in 2024 4,1 Mio. € (Vorjahr: 3,4  Mio.  €) aufgewendet. Bei der Bestandspflege wurden insbesondere Fassaden und ­Balkone saniert, Fenster und Heizungsanlagen ausgetauscht und Dächer erneuert. Die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von rd. 12,5 Mio. € (Vorjahr: 7,6 Mio.  €) umfassten insbesondere Investitionen zur energetischen Verbesserung der Bestandsimmobilien und wurden für Veränderungen von Grundrissen mit Bädermodernisierungen eingesetzt. Die wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung) wurden in 2024 im Stadtteil Drispenstedt durchgeführt, in der Borcholtenstr. 6-14 und 16-20 sowie Winand-Nick-Str. 2,4 mit Kosten von 3,8 Mio. € und im Stadtteil Ochtersum, in der Wilhelm-Busch-Str. 6 mit Kosten in Höhe von 4,2 Mio. €, wobei die Gesamtmaßnahme ein Investitionsvolumen von 12,2 Mio. € hat. Eine weitere wesentliche Maßnahme war die Modernisierung des Stadtteilbüros und -treffs in Drispenstedt mit einer Investition von 1,5 Mio. €.

Im Jahr 2024 wurde das Engagement der Gesellschaft für moderne Wohnquartiere und im Bereich der Stadtentwicklung weiter fortgesetzt. Ein zukunftsweisendes Projekt ist die Gestaltung des Stadtteilzentrums Drispenstedt. Im Geschäftsjahr wurden die restlichen Abrissarbeiten sowie die erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen von den Versorgungsunternehmen abgeschlossen und mit dem Bau begonnen. Die Errichtung der Neubauten und Umbaumaßnahmen im Bereich der Ehrlicherstr. 18 werden bis 2026 erfolgen. Mit der Schaffung einer zeitgemäßen Nahversorgung wird der Stadtteil nachhaltig profitieren und zugleich werden 51 geförderte Wohnungen entstehen. Im Geschäftsjahr wurden 14,7 Mio. € investiert, wobei die Gesamtinvestition nach aktuellem Stand rund 40 Mio. € beträgt.

Die Entwicklung des Stadtgebietes Moritzberg wurde in 2022 mit dem Beginn des Neubaus an der Pippelsburg 7-9 fortgesetzt. Anfang 2024 wurden 20 Wohnungen an die Mieter übergeben. Die Projektkosten für diesen Neubau belaufen sich auf 8,2 Mio. €, wovon 0,9 Mio. € im Geschäftsjahr investiert wurden.

Ein weiteres Neubauprojekt befindet sich in der Lübecker Straße im Ortsteil Marienburger Höhe, wo eine Wohnanlage mit 16 öffentlich geförderten Wohnungen entsteht. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2026 geplant und hat vor Berücksichtigung von Zuschüssen ein Gesamtinvestitionsvolumen von 5,2 Mio. €, wovon 0,7 Mio. € auf das Geschäftsjahr entfallen.

Insgesamt wurden im Berichtsjahr 16,6 Mio. € in den Neubau investiert (vor Berücksichtigung der abzuziehenden Investitionszuschüsse von T€ 1.386). Die geplanten Neubauinvestitionen von 20,8 Mio. € fielen im Geschäftsjahr tatsächlich geringer aus als prognostiziert, da die Rechnungsstellung bei dem Großprojekt Drispenstedt später als geplant angefallen ist.

Bauträgergeschäft

Im Geschäftsjahr wurde kein Bauträgergeschäft betrieben.

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Im Rahmen der Eigentumsverwaltung nach WEG werden 25 (Vorjahr: 25) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 291 Wohnungen und 303 Tiefgarageneinstellplätze für eine Eigentümergemeinschaft verwaltet.

Beteiligungen

Die gbg Immobilien GmbH, Hildesheim, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft. Gegenstand dieser Gesellschaft ist die Errichtung, Sanierung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Organisation / Personal

Die Unternehmensorganisation muss sich stets auf neue Gegebenheiten einstellen, die insbesondere auf die bereits vor der Corona-Pandemie begonnene Digitalisierung zurückzuführen ist und stellt derzeit eine Herausforderung dar, offenbart aber zugleich enorme Möglichkeiten für die Zukunft. Zeitgleich wird in ein zeitgemäßes und modernes Stadtteilbüro im Ortsteil Drispenstedt sowie in gesundheitsfördernde Arbeitsplätze investiert.

Die Mitarbeiterzahl hat sich gegenüber den Vorjahren wie folgt verändert:

Die Vergütungen erfolgten nach dem Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD).

Für Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen der Mitarbeiter, die im Wesentlichen wohnungswirtschaftliche Seminare betrafen, fielen im Geschäftsjahr Kosten in Höhe von T€ 20 (Vorjahr: T€ 29) an.

Im Geschäftsjahr 2024 wurde ein Jahresüberschuss von T€ 2.500 (Vorjahr: T€ 3.392) erwirtschaftet.

Die Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Im Wesentlichen wird der Jahresüberschuss vom Ergebnis aus der Bewirtschaftungstätigkeit getragen, wo insbesondere gestiegene Nettomieterlöse durch die Bestandserweiterung und gegenläufig höhere Instandhaltungsaufwendungen zu verzeichnen waren. Im Geschäftsjahr betrug die Mietausfallquote 2,5 % (Vorjahr: 1,8 %).

Das Finanzergebnis ist durch den Ergebnisabführungsvertrag der Tochtergesellschaft (gbg Immobilien GmbH, Hildesheim) geprägt. Das neutrale Ergebnis ist im Wesentlichen von den Wertberichtigungen auf Grundstücke (insgesamt T€ 1.827), der Auflösung der Rückstellung für Bauinstandhaltung (T€ 1.000), Aufwendungen für Abschreibungen auf Forderungen (T€  158), Bildung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen (T€ 45) sowie den Erträgen aus der Veräußerung einer Gewerbeeinheit (T€  372) und eines Einfamilienhauses (T€  235) beeinflusst.

Das Jahresergebnis nach Steuern ist unter dem Vorjahresniveau was bei einer erhöhten Bilanzsumme zu einer Verringerung sowohl bei der Eigenkapitalrentabilität als auch bei der Eigenmittelrentabilität (Rückstellung für Bauinstandhaltung wird den Eigenmitteln hinzugerechnet) führt.

Die nachfolgende Tabelle ist aus der Bilanz abgeleitet. Die kurzfristigen Posten (Fristigkeit bis zu einem Jahr) sind zusätzlich vermerkt. Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme hat sich um T€ 13.920 auf T€ 223.056 erhöht. Die Veränderung des Anlagevermögens spiegelt dabei die umfangreichen Investitionen in Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wider. Das verringerte Niveau des Umlaufvermögens resultiert im Wesentlichen aus dem verminderten Bestand an liquiden Mitteln.

Das Eigenkapital erhöht sich aufgrund der Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage sowie der Einstellung in die gesetzliche Rücklage. Für die Modernisierungs- und Neubautätigkeit wurden die entsprechenden Darlehen abgerufen, die zu einem Anstieg der Verbindlichkeiten führten.

Die Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Eigenkapitalquote, als wesentlicher Leistungsindikator, hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht gemindert. Die durchschnittliche Verschuldung ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen, aufgrund der Aufnahme von Darlehen, welche auf die Investitionstätigkeit zurückzuführen sind. Die Vermögenslage ist geordnet, es besteht eine solide Vermögens- und Kapitalstruktur.

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft stellt sich, anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit, wie folgt dar:

Bei der Cashflowrechnung spiegeln sich die umfangreichen Investitionen wider. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Wesentlichen durch die Abschreibungen auf Anlagevermögen (T€ 8.507; Vorjahr: T€ 6.155) und die Zinsaufwendungen (T€  3.065; Vorjahr: T€ 2.922) geprägt und verdeutlicht das Jahresergebnis (T€ 2.500; Vorjahr: T€ 3.392). Die Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen (T€ -27.268; Vorjahr: T€ -13.558) sind für den Cashflow aus der Investitionstätigkeit maßgeblich. Die teilweise Finanzierung der Investitionen durch Aufnahme von Krediten und deren Zufluss (T€ 17.833; Vorjahr: T€ 12.714) und die Tilgung sowie Zinsen und deren Abfluss (T€ -10.062; Vorjahr: T€ -12.240) wirken sich auf die Entwicklung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit aus.

Das Anlagevermögen ist nahezu Eigenmittel sowie lang- und mittelfristiges Fremdkapital finanziert. Der aus den Investitionsverpflichtungen resultierende Finanzmittelbedarf ist durch entsprechende Finanzierungszusagen gedeckt. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich im Wesentlichen um Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibungen zwischen fünf und 30 Jahren. Aufgrund der steigenden Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die noch bis Anfang des Jahres 2022 günstigen Finanzierungskonditionen wurden zur Optimierung des Finanzierungsportfolios genutzt und nach Möglichkeit Zinsfestschreibungen von 20 Jahren bzw. bis zur vollständigen Rückführung der Darlehen vereinbart. Des Weiteren wurden Bausparverträge abgeschlossen, um diese für spätere Prolongationen zu nutzen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements ständig beobachtet.

Aufgrund einer geordneten und gesicherten Kapitalstruktur war die Gesellschaft im Geschäftsjahr, und ist auch zukünftig, stets in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.