Investitionen in den Bestand

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2021 durch das, sich seit Anfang 2020 weltweit ausbreitende, Coronavirus (Covid-19) geprägt. Dennoch befindet sich Deutschland nach bisherigen Zahlen auf dem Pfad der langsamen Erholung. Der Wachstumskurs der Vorjahre fand pandemiebedingt ein vorläufiges Ende. Das Statistische Bundesamt teilte mit, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach dem vorjährigen Rückgang um 4,6 % für 2021 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – um 2,8 % gestiegen ist. Dazu beigetragen hat der Einsatz der massiven Unterstützungsprogramme des Staates. In fast allen Wirtschaftsbereichen stieg die Leistung gegenüber dem Vorjahr, einzig das Baugewerbe verminderte sich gegenüber 2020 um 0,4 % – allerdings hatte dieser Sektor kaum unter der Pandemie gelitten. Zur positiven wirtschaftlichen Entwicklung haben sowohl die Binnennachfrage als auch der Außenhandel beigetragen. Die Bauinvestitionen legten im Jahr 2021 aufgrund von Engpässen bei Arbeitskräften und Material nur noch um 0,5 % (Vorjahr: + 1,5 %) zu. Im vergangenen Jahr waren durchschnittlich rund 44,9 Millionen Personen in Deutschland erwerbstätig; dies ist somit auf Vorjahresniveau. Das Erwerbs­personenpotential sinkt aufgrund des demografischen Wandels und lässt sich nur durch eine höhere Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung und durch Zu­wanderung kompensieren.

Der deutsche Arbeitsmarkt erholte sich im Jahr 2021 bei leicht verbesserter Konjunktur, sodass im Jahresdurchschnitt die Arbeitslosenzahl um rund 82.000 auf 2,6 Millionen sank, was einer Arbeitslosenquote von 5,7 % (Vorjahr: 5,9 %) entspricht. Während des Lockdowns im April 2020 stieg die Kurzarbeit auf ein historisches Niveau mit knapp 6 Millionen Personen. Daraus resultierte ein Jahresdurchschnitt von 2,94 Millionen. Die Statistik der Bundesagentur für Arbeit schätzt für 2021 noch einen Jahresdurchschnitt von rund 1,85 Millionen Personen. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahr 2021 um durchschnittlich 3,1 % und sind somit im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen. Die Jahresteuerungsrate wurde wesentlich durch die temporäre Umsatzsteuersenkung des Vorjahres sowie den Preisverfall der Mineralölprodukte beeinflusst. Insbesondere im zweiten Quartal 2021 wirken zunehmend krisenbedingte Effekte, wie Lieferengpässe und ein deutlicher Anstieg der Energieprodukte. Die Energieprodukte verteuerten sich um 10,4 % in 2021 nach – 4,8 % gegenüber 2020 und die Nahrungsmittel um 3,2 %. Die Preisentwicklung bei einzelnen Energieprodukten fiel 2021 unterschiedlich aus. Im Jahresdurchschnitt stiegen die Kosten bei Strom (+ 1,4 %) und Erdgas (+ 4,7 %) moderat, wo hingegen bei Heizöl (+ 41,8 %) und Kraftstoffen (+ 22,6 %) ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen war.

Ohne die Berücksichtigung der Preise für Energie hätte die Inflationsrate im Jahr 2021 bei + 2,3 % gelegen. Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies, aller Voraussicht nach, zunehmend zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche, können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen, auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u.a. mit angemessenen Wohnraum, zu versorgen.

Das Bauvolumen in 2021 hat gegenüber dem Vorjahr um 10,0 % zugelegt. Rund 479 Mrd. € wurden in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung von Gebäuden investiert. Der Wohnungsbau ist eine wesentliche Säule und hat, laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), mit 284 Mrd. € bzw. einer Zunahme von 11,4 % zum Wachstum beigetragen. Der Neubaubereich (87,8 Mrd. €) weist mit 10,4 % einen geringeren Anstieg auf als die Bauleistungen im Bestand (196,6 Mrd. €) von 11,9 %. Der öffentliche Bau (64,4 Mrd. €) legt um 3,5 % und der Wirtschaftsbau (140,0 Mrd. €) um 10,9 % zu. Auch in der Zukunft wird von einer positiven Entwicklung ausgegangen und mit einem Bauvolumen von rund 551 Mrd. € für 2022 gerechnet (DIW Berlin).

In 2021 stagnierten die Neuvertragsmieten in Deutschland erneut und auch unter dem Einfluss der Corona-Pandemie ist eine Entspannung zu verspüren, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Berlin, in seinem Frühjahrsgutachten über die Entwicklung der Immobilienwirtschaft 2021 feststellte. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Städte und Ballungsgebiete wachsen, somit auch die durchschnittlichen Mietpreise, und dass dieser Trend sich in den nächsten Jahren auch fortführen wird – zumindest bei den Bestandsmieten. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist weiterhin sehr groß. In den kleineren Städten und Regionen, im ländlichen Raum sowie in Abwanderungsgegenden hingegen hielten sich die Preise eher stabil. Dennoch führt die Abwanderung aus den Ballungsgebieten zunehmend auch zu deutlichen Preissteigerungen in diesen anliegenden Regionen.

Der regionale Wohnungsmarkt zeigte sich in 2021 für bestimmte Wohnungen angespannt, welches sich auch in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Der durchschnittliche Mietpreis in Hildesheim beträgt bei abgeschlossenen Neuverträgen 6,53 €/qm (Vorjahr: 6,44 €/qm) und liegt somit über dem Vorjahresniveau. Der Mietpreis wurde vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover ermittelt und im Grundstücksmarktbericht 2022 veröffentlicht. Die wesentlichen Einflüsse auf den regionalen Wohnungsmarkt sind der demografische Wandel und das damit veränderte Nachfrageverhalten nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen sowie der hohe Bedarf an bezahlbaren Wohnraum. Die gbg reagiert auf diese Herausforderungen mit der konsequenten Ausrichtung des Bestandes auf altersgerechte, barrierefreie und bezahlbare Wohnungen und wird die Neubautätigkeit in den folgenden Jahren beibehalten.

Das Jahresergebnis unserer Gesellschaft liegt 2021 deutlich über dem Vorjahresniveau. Die positive Entwicklung der letzten Geschäftsjahre konnte erfolgreich bestätigt werden und spiegelt sich in dem Geschäftsergebnis wider. Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 4.483 und einer Eigenkapitalstärkung auf 15,5 % sind die wesentlichen Zielgrößen übertroffen worden.

Das Geschäftsjahr war von einer positiven Entwicklung bei der Sollmiete und einer gegenläufigen Entwicklung beim Leerstand und den damit verbundenen Erlösschmälerungen geprägt, die somit im Saldo zu einer Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr in einem Umfang von T€ 382 beitrugen. Die im Wirtschaftsplan 2021 prognostizierte Sollmiete (T€ 18.950) wurde im Geschäftsjahr um T€ 259 übertroffen und die kalkulierten Erlösschmälerungen auf die Sollmiete von T€ 385 fielen mit T€ 386 in gleicher Höhe an. Die gegenüber dem Vorjahr geminderten sächlichen Verwaltungskosten konnten bei relativ konstanten Personalkosten und Zinsaufwendungen die höheren Abschreibungen vollumfänglich kompensieren. Die angefallenen Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 3.334, ohne Einbeziehung von internen Kosten und Erträgen aus der Weiterbelastung, sind gegenüber der ursprünglichen Planung (T€ 2.780) höher ausgefallen, da aufgrund der guten wirtschaftlichen Lage und der Erträge aus den Veräußerungen der Erbbaugrundstücke zusätzliche Maßnahmen zur Bestandsverbesserung durchgeführt werden konnten. Diese Erträge aus Veräußerungen (T€ 416) sowie die Schadenersatzleistungen (T€ 411) aus einem Rechtsstreit sind mit verantwortlich, dass der Jahresüberschuss in Höhe von T€ 4.483 um T€ 1.473 über dem prognostizierten Ergebnis liegt und damit die Erwartungen aus der vorjährigen Wirtschaftsplanung übersteigt.

Am 31. Dezember 2021 hatte die Gesellschaft folgende Mietobjekte im Bestand:

Die marktbedingte Leerstandsquote bei Wohneinheiten betrug in 2021 1,13 % (Vorjahr: 0,49 %). Auf den modernisierungsbedingten Leerstand entfallen 0,68 % (Vorjahr: 0,66 %) des Bestandes. Dieser Leerstand entfällt auf stetig durchgeführte Modernisierungen einzelner Wohnungen innerhalb des Bestandes. Insgesamt liegt die Leerstandsquote bei 1,81 % (Vorjahr: 1,15 %). Der Anstieg beruht auf längere Leerstandszeiten, die im Wesentlichen auf bauliche Verzögerungen zurückzuführen sind, bedingt durch Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung oder auch durch den Mangel an Fachfirmen.  

Die Entwicklung der Sollmieten ohne Umlagen sowie die Fluktuation stellen sich wie folgt dar:

Mieterhöhungen wurden nach Wohnungsmodernisierungen durchgeführt. Darüber hinaus wurden Mietanpassungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten für einen Teil des Bestandes im Geschäftsjahr umgesetzt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen im Bestand der gbg lag zum 31. Dezember 2021 bei 5,68 €/qm. 

Die Fluktuation ist im Geschäftsjahr wieder rückläufig. Das Studentenwohnheim mit insgesamt 143 Einheiten bedingt eine deutlich höhere Fluktuation gegenüber den normalen Wohnungseinheiten, sodass die Fluktuationsrate für 2021, bereinigt um das Studentenwohnheim, 8,99 % (Vorjahr: 9,66 %) beträgt.

Investitionen in den Bestand

Im Berichtsjahr 2021 hat die gbg, wie in den Vorjahren, erhebliche Summen in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Gebäudebestandes investiert. Insbesondere die energetische Sanierung der Gebäude wurde dabei nachhaltig fortgeführt. Im Geschäftsjahr betrug das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung rd. 11,6 Mio. € und liegt somit in der Summe über der Planung (8,2 Mio. €). Die Investitionen im Bereich der Instandhaltung sind um 0,6 Mio. € höher ausgefallen; gleichzeitig konnte eine Modernisierungsmaßnahme wesentlich im Geschäftsjahr beendet werden, entgegen der ursprünglichen Planung.

Für die Instandhaltung und -setzung hat die Gesellschaft in 2021 4,0 Mio. € (Vorjahr: 4,4 Mio. €) aufgewendet. Bei der Bestandspflege wurden insbesondere Fassaden und Balkone saniert, Fenster und Heizungsanlagen ausgetauscht und Dächer erneuert. Die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von rd. 7,6 Mio. € (Vorjahr: 3,5 Mio. €) umfassten insbesondere Investitionen zur energetischen Verbesserung der Bestands­immobilien und wurden für Veränderungen von Grundrissen mit Bädermodernisierungen eingesetzt. Die wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung) wurden in 2021 in der Doebnerstraße 6-22 im Stadtteil Drispenstedt mit Kosten in Höhe von 3,4 Mio. € durchgeführt, wobei die Gesamtmaßnahme ein Investitionsvolumen von 4,0 Mio. € hat, und in der Steuerwalder Straße 110-118 in der Nordstadt mit Kosten in Höhe von 1,3 Mio. € bei einer Gesamtinvestition von 2,1 Mio. €.

Im Jahr 2021 wurde das Engagement der Gesellschaft für moderne Wohnquartiere und im Bereich der Stadtentwicklung weiter fortgesetzt. Mit dem Ostend entsteht in Hildesheim ein völlig neues Stadtviertel. Die gbg hat im Geschäftsjahr die Errichtung eines Wohnquartiers mit 57 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit planmäßig fortgeführt und Anfang 2022 fertiggestellt. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung entstanden hierbei 29 geförderte Wohnungen. Das Gesamtinvestitionsvolumen für diesen Neubau beläuft sich auf rund 18,3 Mio. €.

Insgesamt wurden im Berichtsjahr 10,9 Mio. € in den Neubau investiert. Die geplanten Neubauinvestitionen von 8,1 Mio. € fielen im Geschäftsjahr tatsächlich höher aus als prognostiziert.

Bauträgergeschäft

Im Geschäftsjahr wurde kein Bauträgergeschäft betrieben.

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Im Rahmen der Eigentumsverwaltung nach WEG werden 23 (Vorjahr: 22) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 286 (Vorjahr: 281) Wohnungen und 303 Tiefgarageneinstellplätze für eine Eigentümergemeinschaft verwaltet.

Beteiligungen

Die gbg Immobilien GmbH, Hildesheim, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft. Gegenstand dieser Gesellschaft ist die Errichtung, Sanierung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Organisation / Personal

Die Unternehmensorganisation musste sich aufgrund der Corona-Pandemie auf neue Gegebenheiten einstellen, so dass die Geschäftsstellen teilweise geschlossen waren und die Arbeit weitgehend im Home-Office oder im Wechselbetrieb stattfand. Die bereits vor der Corona-Pandemie begonnene Digitalisierung wurde zusätzlich forciert und stellt derzeit eine Herausforderung dar, offenbart aber zugleich enorme Möglichkeiten für die Zukunft.

Die Mitarbeiterzahl hat sich gegenüber den Vorjahren wie folgt verändert:

Die Vergütungen erfolgten nach dem Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD).

Für Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen der Mitarbeiter, die im Wesentlichen wohnungswirtschaftliche Seminare betrafen, fielen im Geschäftsjahr Kosten in Höhe von T€ 27 (Vorjahr: T€ 14) an. 

Im Geschäftsjahr 2021 wurde ein Jahresüberschuss von T€ 4.483 (Vorjahr: T€ 3.602) erwirtschaftet. 

Die Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Im Wesentlichen wird der Jahresüberschuss vom Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung getragen, wo insbesondere gestiegene Nettomieterlöse durch die Bestandserweiterung und erhöhte Erlösschmälerungen aufgrund des gestiegenen Leerstands zu verzeichnen sind. Im Geschäftsjahr betrug die Mietausfallquote 2,4 % (Vorjahr: 2,1 %).

(umgerechnet auf den gesamten Wohnungsbestand)

Das Finanzergebnis ist durch den Ergebnisabführungsvertrag der Tochtergesellschaft (gbg Immobilien GmbH, Hildesheim) geprägt. Das neutrale Ergebnis ist im Wesentlichen von den Erträgen aus der Veräußerung von neun Erbbaugrundstücken (T€ 416), dem Erhalt von Schadenersatzleistungen (T€ 411) sowie der Auflösung von sonstigen Rückstellungen (T€ 107) beeinflusst. 

Das Jahresergebnis nach Steuern ist deutlich über dem Vorjahresniveau, und somit stellen sich, trotz des deutlich gestiegenen Eigenkapitals, sowohl die Eigenkapitalrentabilität als auch die Eigenmittelrentabilität (Rückstellung für Bauinstandhaltung wird den Eigenmitteln hinzugerechnet) verbessert gegenüber dem Vorjahr dar.

Die nachfolgende Tabelle ist aus der Bilanz abgeleitet. Die kurzfristigen Posten (Fristigkeit bis zu einem Jahr) sind zusätzlich vermerkt. Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme hat sich um T€ 13.338 auf T€ 188.519 erhöht. Die Veränderung des Anlagevermögens spiegelt dabei die umfangreichen Investitionen in Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wider.

Das Eigenkapital erhöht sich aufgrund der Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage sowie der Einstellung in die gesetzliche Rücklage. Aufgrund des guten Geschäftsjahres und der erzielten Veräußerungserlöse mussten weniger Darlehen als geplant für die langfristigen Finanzierungen aufgenommen werden.

Die Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Eigenkapitalquote, als wesentlicher Leistungsindikator, konnte aufgrund der Zuführung aus dem Jahresergebnis deutlich verbessert werden. Die durchschnittlichen Buchwerte der Grundstücke und Gebäude berücksichtigen nicht die Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten, sodass die Auswirkungen der umfangreichen Investitionen erst in den Folgejahren erkennbar sind. Die durchschnittliche Verschuldung ist aufgrund der vermehrten Aufnahme von Fremdmitteln gegenüber dem Vorjahr gestiegen, was auf die Investitionstätigkeit zurückzuführen ist. Aktuell stehen der Finanzierung nur teilweise gestiegene Wohnflächen gegenüber, daher werden die Auswirkungen auch bei diesem Wert erst in den Folgejahren vollumfänglich erkennbar sein. Die Vermögenslage ist geordnet, es besteht eine solide Vermögens- und Kapitalstruktur.

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft stellt sich, anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit, wie folgt dar:

Bei der Cashflowrechnung spiegeln sich die umfangreichen Investitionen wider. Der Cashflow aus laufender Geschäfts­tätigkeit ist im Wesentlichen durch die Abschreibungen auf Anlagevermögen (T€ 5.319; Vorjahr: T€ 5.186) und die Zinsaufwendungen (T€ 3.080; Vorjahr: T€ 3.083) geprägt und verdeutlicht das sehr gute Jahresergebnis (T€ 4.483; Vorjahr: T€ 3.602). Die Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen (T€ -18.581; Vorjahr: T€ -15.997) sind für den Cashflow aus der Investitionstätigkeit maßgeblich. Die teilweise Finanzierung der Investitionen durch Aufnahme von Krediten und deren Zufluss (T€ 13.366; Vorjahr: T€ 10.970) und die Tilgung sowie Zinsen und deren Abfluss (T€ - 7.797; Vorjahr: T€ -7.965) wirken sich auf die Entwicklung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit aus.

Das Anlagevermögen ist durch Eigenmittel sowie lang- und mittelfristiges Fremdkapital finanziert. Der aus den Investitionsverpflichtungen resultierende Finanzmittelbedarf ist durch entsprechende Finanzierungszusagen gedeckt. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich im Wesentlichen um Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibungen zwischen fünf und dreißig Jahren.

Aufgrund der steigenden Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die weiterhin günstigen Finanzierungskonditionen werden zur Optimierung des Finanzierungsportfolios genutzt und nach Möglichkeit Zinsfestschreibungen von 20 Jahren bzw. bis zur vollständigen Rückführung der Darlehen vereinbart. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements ständig beobachtet. Aufgrund einer geordneten und gesicherten Kapitalstruktur war die Gesellschaft im Geschäftsjahr, und ist auch zukünftig, stets in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.