Investitionen in den Bestand

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2020 durch das, sich seit Anfang 2020 weltweit ausbreitende, Coronavirus (Covid-19) geprägt. Die Corona-Pandemie verursacht nach wie vor starke negative Auswirkungen auf die globalen Volkswirtschaften mit einer ausgeprägten Rezession. Auch in Deutschland hat die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im wirtschaftlichen Leben geführt. Der Wachstumskurs der Vorjahre fand pandemiebedingt ein vorläufiges Ende. Das Statistische Bundesamt teilte mit, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) für 2020 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – um 5,0 % zurückgegangen ist und nur durch den Einsatz der massiven Unterstützungsprogramme des Staates und der sich bis ins vierte Quartal fortsetzenden Erholung, ein stärkerer Rückgang verhindert werden konnte. In fast allen Wirtschaftsbereichen sank die Leistung gegenüber dem Vorjahr, einzig das Baugewerbe legte gegenüber 2019 um 1,4 % zu. Zur negativen wirtschaftlichen Entwicklung haben sowohl die Binnennachfrage (private Konsumausgaben - 6,0 %) als auch der Export beigetragen. Die Bauinvestitionen stiegen im Jahr 2020 um 1,5 % (Vorjahr: + 3,8 %), was vor allem an höheren Investitionen in den Wohnungsbau lag. Im vergangenen Jahr waren durchschnittlich rund 44,8 Millionen Personen in Deutschland erwerbstätig. Das waren etwa 477.000 Personen oder 1,1 % weniger als im Jahr zuvor. Diese Entwicklung ist im ­Wesentlichen auf den Rückgang der geringfügig Beschäftigten sowie der Selbständigen zurückzuführen. Damit hat sich der schon länger andauernde Rückgang bei der Selbständigkeit durch die Corona-Pandemie noch verstärkt.

Der deutsche Arbeitsmarkt litt im Jahr 2020 unter der schwächeren Konjunktur, sodass im Jahresdurchschnitt die Arbeitslosenzahl um rund 429.000 auf 2,7 Millionen stieg, was einer Arbeitslosenquote von 5,9 % (Vorjahr: 5,0 %) entspricht. Während des Lockdowns im April 2020 stieg die Kurzarbeit auf ein historisches Niveau mit knapp 6 Millionen Personen. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahr 2020 um durchschnittlich 0,5 % und sind somit im Vergleich zum Vorjahr deutlich weniger gestiegen. Die Jahresteuerungsrate wurde wesentlich durch die temporäre Umsatzsteuersenkung in der zweiten Jahreshälfte gebremst und durch die Verbilligung bei Energie (- 4,8 %), nach + 1,4 % in 2019 gegenüber 2018, und die Verteuerung bei Nahrungsmitteln (+ 2,4 %) geprägt. Die Preisentwicklung bei einzelnen Energieprodukten fiel 2020 unterschiedlich aus. Im Jahresdurchschnitt stiegen die Kosten bei Strom (+ 3,0 %) und Erdgas (+ 0,3 %), wo hingegen bei Heizöl (- 25,9 %) und Kraftstoffen (- 9,9 %) ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen war. Ohne die Berücksichtigung der Preise für Energie hätte die Inflationsrate im Jahr 2020 bei + 1,1 % gelegen.

Das Bauvolumen in 2020 hat gegenüber dem Vorjahr um 4,0 % zugelegt. Rund 444 Mrd. € wurden in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung von Gebäuden investiert. Der Wohnungsbau ist eine wesentliche Säule und hat, laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), mit 255 Mrd. € bzw. einer Zunahme von 4,9 % zum Wachstum beigetragen. Der Neubaubereich (79,5 Mrd. €) weist mit 1,8 % einen geringeren Anstieg auf als die Bauleistungen im Bestand (175,6 Mrd. €) von 5,7 %. Der öffentliche Bau (63,7 Mrd. €) legt um 6,5 % und der Wirtschaftsbau (125,6 Mrd. €) um 1,1 % zu. Auch in der Zukunft wird von einer positiven Entwicklung ausgegangen und mit einem Bauvolumen von rund 457 Mrd. € für 2021 gerechnet. Dabei wird für den Wohnungsbau im laufenden Jahr 2021 ein Anstieg von 1,6 % erwartet (DIW Berlin).

In 2020 stagnierten die Neuvertragsmieten in Deutschland und auch unter dem Einfluss der Corona-Pandemie ist eine Entspannung zu verspüren, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Berlin, in seinem Herbstgutachten über die Entwicklung der Immobilienwirtschaft 2020 feststellte. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Städte und Ballungsgebiete wachsen, somit auch die durchschnittlichen Mietpreise, und dass dieser Trend sich in den nächsten Jahren auch fortführen wird – zumindest bei den Bestandsmieten. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist weiterhin sehr groß. In den kleineren Städten und Regionen, im ländlichen Raum sowie in Abwanderungsgegenden hingegen hielten sich die Preise eher stabil oder entwickelten sich leicht rückläufig. Doch die Entwicklung ist unter Berücksichtigung der Corona-Pandemie mit erheblichen Unsicherheiten behaftet, da die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt erst zeitversetzt spürbar werden.

Der regionale Wohnungsmarkt zeigte sich in 2020 für bestimmte Wohnungen angespannt, welches sich auch in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Der durchschnittliche Mietpreis in Hildesheim beträgt bei abgeschlossenen Neuverträgen 6,44 €/qm (Vorjahr: 6,08 €/qm) und liegt somit über dem Vorjahresniveau. Der Mietpreis wurde vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover ermittelt und im Grundstücksmarktbericht 2021 veröffentlicht. Die wesentlichen Einflüsse auf den regionalen Wohnungsmarkt sind der demografische Wandel und das damit veränderte Nachfrageverhalten nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen sowie der hohe Bedarf an bezahlbaren Wohnraum. Die gbg reagiert auf diese Herausforderungen mit der konsequenten Ausrichtung des Bestandes auf altersgerechte, barrierefreie und bezahlbare Wohnungen und wird die Neubautätigkeit in den folgenden Jahren beibehalten.

Das Jahresergebnis unserer Gesellschaft liegt 2020 deutlich über dem Vorjahresniveau. Die positive Entwicklung der letzten Geschäftsjahre konnte erfolgreich bestätigt werden und spiegelt sich in dem Geschäftsergebnis wider. Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 3.602 und einer Eigenkapitalstärkung auf 14,4 % sind die wesentlichen Zielgrößen übertroffen worden.

Das Geschäftsjahr war von einer positiven Entwicklung bei der Sollmiete und einer gegenläufigen Entwicklung beim Leerstand und den damit verbundenen Erlösschmälerungen geprägt, die somit im Saldo zu einer Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr in einem Umfang von T€ 332 beitrugen. Die im Wirtschaftsplan 2020 prognostizierte Sollmiete (T€ 18.694) wurde im Geschäftsjahr um T€ 59 übertroffen und die kalkulierten Erlösschmälerungen auf die Sollmiete von T€ 260 fielen mit T€ 313 höher aus. Die gegenüber dem Vorjahr etwas geminderten sächlichen Verwaltungskosten sowie die reduzierten Zinsaufwendungen konnten die höheren Abschreibungen und Personalkosten nicht vollumfänglich kompensieren. Die angefallenen Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 3.911, ohne Einbeziehung von internen Kosten und Erträgen aus der Weiterbelastung, sind gegenüber der ursprünglichen Planung (T€ 2.935) höher ausgefallen, da aufgrund der guten wirtschaftlichen Lage und der Erträge aus den Veräußerungen der Einfamilienhäuser und Erbbaugrundstücke zusätzliche Maßnahmen zur Bestandsverbesserung durchgeführt werden konnten. Diese Erträge aus Veräußerungen sind auch im Wesentlichen verantwortlich, dass der Jahresüberschuss in Höhe von T€ 3.602 um T€ 602 über dem prognostizierten Ergebnis liegt und damit die Erwartungen aus der vorjährigen Wirtschaftsplanung übersteigen. 

Am 31. Dezember 2020 hatte die Gesellschaft folgende Mietobjekte im Bestand:

Die marktbedingte Leerstandsquote bei Wohneinheiten betrug in 2020 0,49 % (Vorjahr: 0,17 %). Auf den modernisierungsbedingten Leerstand (Modernisierung) entfallen 0,66 % (Vorjahr: 0,54 %) des Bestandes. Dieser Leerstand entfällt auf stetig durchgeführte Modernisierungen einzelner Wohnungen innerhalb des Bestandes. Insgesamt liegt die Leerstandsquote bei 1,15 % (Vorjahr: 0,71 %). Der Anstieg beruht auf längere Leerstandszeiten, die im Wesentlichen auf bauliche Verzögerungen zurück zu führen sind, da aufgrund der Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung u.a. sich immer nur ein Gewerk in der Wohnung aufhalten darf. 

Die Entwicklung der Sollmieten ohne Umlagen sowie die Fluktuation stellen sich wie folgt dar:

Mieterhöhungen wurden nach Wohnungsmodernisierungen durchgeführt. Darüber hinaus wurde auf Mietanpassungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten im Geschäftsjahr pandemiebedingt verzichtet. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen im Bestand der gbg lag zum 31. Dezember 2020 bei 5,52 €/qm. 

Die Erhöhung der Fluktuation beruht u.a. auf einem überdurchschnittlichen Anstieg der Wohnungsaufgabe durch Tod. Auch das Studentenwohnheim mit insgesamt 143 Einheiten bedingt eine deutlich höhere Fluktuation gegenüber den normalen Wohnungseinheiten, sodass die Fluktuationsrate für 2020, bereinigt um das Studentenwohnheim, 9,66 % (Vorjahr: 8,56 %) beträgt.

Investitionen in den Bestand

Im Berichtsjahr 2020 hat die gbg, wie in den Vorjahren, erhebliche Summen in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Gebäudebestandes investiert. Insbesondere die energetische Sanierung der Gebäude wurde dabei nachhaltig fortgeführt. Im Geschäftsjahr betrug das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung rd. 7,9 Mio. € und liegt somit in der Summe unter der Planung (9,5 Mio. €). Die Investitionen im Bereich der Instandhaltung sind um 1,5 Mio. € höher ausgefallen, allerdings hat sich bei den Modernisierungen eine Maßnahme (3,0 Mio. €), nach Beendigung der Projektplanung, ins Geschäftsjahr 2021 verschoben. 

Für die Instandhaltung und -setzung hat die Gesellschaft in 2020 4,4 Mio. € (Vorjahr: 3,6 Mio. €) aufgewendet. Bei der Bestandspflege wurden insbesondere Fassaden und Balkone saniert, Fenster und Heizungsanlagen ausgetauscht und Dächer erneuert. Die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von rd. 3,5 Mio. € (Vorjahr: 2,3 Mio. €) umfassten insbesondere Investitionen zur energetischen Verbesserung der Bestandsimmobilien und wurden für Veränderungen von Grundrissen mit Bädermodernisierungen eingesetzt. Die wesentliche Modernisierungsmaßnahme (energetische Sanierung) wurde in 2020 in der Hermann-Seeland-Straße 20 – 26 im Stadtteil Drispenstedt mit Kosten in Höhe von 1,1 Mio. € durchgeführt, wobei die Gesamtmaßnahme ein Investitionsvolumen von 2,5 Mio. € hat. 

Im Jahr 2020 wurde das Engagement der Gesellschaft für moderne Wohnquartiere und im Bereich der Stadtentwicklung weiter fortgesetzt. Die Umgestaltung des Stadtteils Moritzberg wurde 2020 mit der Fertigstellung der Pippelsburg 6 – 16 mit 60 Wohnungen fortgeführt. Das Gesamtinvestitionsvolumen für diesen Neubau beläuft sich auf rund 17,7 Mio. €. 

Mit dem Ostend entsteht in Hildesheim ein völlig neues Stadtviertel. Die gbg wird sich auf zwei großen Baufeldern mit Neubauten an der Entwicklung dieses Stadtteils beteiligen. Nach dem Erwerb der Grundstücke Anfang 2019 wurde im Geschäftsjahr die Errichtung eines Wohnquartiers mit 57 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit planmäßig fortgeführt, mit dessen Fertigstellung Ende 2021 zu rechnen ist. Bei diesem Projekt kommt es zu einer späteren Fertigstellung, da es pandemiebedingt zu Verzögerungen bei der Materialbeschaffung von einzelnen Gewerken kam. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung entstehen hierbei 29 geförderte Wohnungen. Das Gesamtinvestitionsvolumen für diesen Neubau beläuft sich auf rund 17,5 Mio. €. 

Insgesamt wurden im Berichtsjahr 12,4 Mio. € in den Neubau investiert. Die geplanten Neubauinvestitionen von 15,3 Mio. € wurden im Geschäftsjahr nicht erreicht, da es bei den Großprojekten zu terminlichen Verschiebungen kam u.a. wegen pandemiebedingten Verzögerungen bei der Materialbeschaffung, da eine Vielzahl an Lieferketten durch Maßnahmen der Pandemiebekämpfung unterbrochen wurde. 

Bauträgergeschäft

Auf dem Bauland an der Tietzstraße/Ehrlicherstraße im Stadtteil Drispenstedt wurden 2019 acht Reihenhäuser errichtet, von denen die restlichen vier Häuser Anfang 2020 an die Eigentümer übergeben werden konnten.

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Im Rahmen der Eigentumsverwaltung nach WEG werden 22 (Vorjahr: 22) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 281 (Vorjahr: 281) Wohnungen und 303 Tiefgarageneinstellplätze für eine Eigentümergemeinschaft verwaltet.

Beteiligungen

Die gbg Immobilien GmbH, Hildesheim, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft. Gegenstand dieser Gesellschaft ist die Errichtung, Sanierung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Organisation / Personal

Die Unternehmensorganisation musste sich aufgrund der Corona-Pandemie auf neue Gegebenheiten einstellen, so dass die Geschäftsstellen teilweise geschlossen waren und die Arbeit weitgehend im Home-Office oder im Wechselbetrieb stattfand. Die bereits vor der Corona-Pandemie begonnene Digitalisierung wurde zusätzlich forciert und stellt derzeit eine Herausforderung dar, offenbart aber zugleich enorme Möglichkeiten für die Zukunft.

Die Mitarbeiterzahl hat sich gegenüber den Vorjahren wie folgt verändert:

Die Vergütungen erfolgten nach dem Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD).

Für Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen der Mitarbeiter, die im Wesentlichen wohnungswirtschaftliche Seminare betrafen, fielen im Geschäftsjahr Kosten in Höhe von T€ 14 (Vorjahr: T€ 17) an. 

Im Geschäftsjahr 2020 wurde ein Jahresüberschuss von T€ 3.602 (Vorjahr: T€ 3.000) erwirtschaftet. 

Die Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Im Wesentlichen wird der Jahresüberschuss vom Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung getragen, wo insbesondere gestiegene Nettomieterlöse durch die Bestandserweiterung und erhöhte Erlösschmälerungen aufgrund des gestiegenen Leerstands zu verzeichnen sind. Im Geschäftsjahr betrug die Mietausfallquote 2,1 % (Vorjahr: 1,5 %). Explizit als Auswirkung durch die Corona-Pandemie wurden Mieten in Höhe von T€ 60 wertberichtigt, da eine hohe Ausfallwahrscheinlichkeit besteht.

(umgerechnet auf den gesamten Wohnungsbestand)

Das Finanzergebnis ist durch den Ergebnisabführungsvertrag der Tochtergesellschaft (gbg Immobilien GmbH, Hildesheim) geprägt. Das neutrale Ergebnis ist im Wesentlichen von den Erträgen aus der Veräußerung von fünf Einfamilienhäusern (T€ 950) und vier Erbbaugrundstücken (T€ 212), der Auflösung von Pensionsrückstellungen (T€ 218) sowie durch die Aufwendungen für die Ablösung der Messgeräte (T€ 82) beeinflusst. Die Erträge aus der Veräußerung von Einfamilienhäuser und Erbbaugrundstücken haben somit wesentlich zum Jahresergebnis beigetragen.

Das Jahresergebnis nach Steuern ist deutlich über dem Vorjahresniveau, und somit stellen sich, trotz des deutlich gestiegenen Eigenkapitals, sowohl die Eigenkapitalrentabilität als auch die Eigenmittelrentabilität (Rückstellung für Bauinstandhaltung wird den Eigenmitteln hinzugerechnet) nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr dar.

Die nachfolgende Tabelle ist aus der Bilanz abgeleitet. Die kurzfristigen Posten (Fristigkeit bis zu einem Jahr) sind zusätzlich vermerkt. Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme hat sich um T€ 9.954 auf T€ 175.181 erhöht. Die Veränderung des Anlage­vermögens spiegelt dabei die umfangreichen Investitionen in Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wider.

Das Eigenkapital erhöht sich aufgrund der Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage sowie der Einstellung in die gesetzliche Rücklage. Aufgrund des guten Geschäftsjahres und der erzielten Veräußerungserlöse mussten weniger Darlehen als geplant für die langfristigen Finanzierungen aufgenommen werden.

Die Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Eigenkapitalquote, als wesentlicher Leistungsindikator, konnte aufgrund der Zuführung aus dem Jahresergebnis deutlich verbessert werden. Die durchschnittlichen Buchwerte der Grundstücke und Gebäude berücksichtigen nicht die Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten, sodass die Auswirkungen der umfangreichen Investitionen erst in den Folgejahren erkennbar sind. Die durchschnittliche Verschuldung ist aufgrund der vermehrten Aufnahme von Fremdmitteln gegenüber dem Vorjahr gestiegen, was auf die Investitionstätigkeit zurückzuführen ist. Aktuell stehen der Finanzierung nur teilweise gestiegene Wohnflächen gegenüber, daher werden die Auswirkungen auch bei diesem Wert erst in den Folgejahren vollumfänglich erkennbar sein. Die Vermögenslage ist geordnet, es besteht eine solide Vermögens- und Kapitalstruktur.

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft stellt sich, anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit, wie folgt dar:

Bei der Cashflowrechnung spiegeln sich die umfangreichen Investitionen wider. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Wesentlichen durch die Abschreibungen auf Anlagevermögen (T€ 5.186; Vorjahr: T€ 4.826) und die Zinsaufwendungen (T€ 3.083; Vorjahr: T€ 3.167) geprägt und verdeutlicht das sehr gute Jahresergebnis (T€ 3.602; Vorjahr: T€ 3.000). Die Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen (T€ -15.997; Vorjahr: T€ -15.077) sind für den Cashflow aus der Investitionstätigkeit maßgeblich. Die teilweise Finanzierung der Investitionen durch Aufnahme von Krediten und deren Zufluss (T€ 10.970; Vorjahr: T€ 10.710) und die Tilgung sowie Zinsen und deren Abfluss (T€ -7.965; Vorjahr: T€ -7.448) wirken sich auf die Entwicklung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit aus.

Das Anlagevermögen ist durch Eigenmittel sowie lang- und mittelfristiges Fremdkapital finanziert. Der aus den Investitionsverpflichtungen resultierende Finanzmittelbedarf ist durch entsprechende Finanzierungszusagen gedeckt. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich im Wesentlichen um Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibungen zwischen fünf und dreißig Jahren. Aufgrund der steigenden Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die weiterhin günstigen Finanzierungskonditionen werden zur Optimierung des Finanzierungsportfolios genutzt und nach Möglichkeit Zinsfestschreibungen von 20 Jahren bzw. bis zur vollständigen Rückführung der Darlehen vereinbart. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements ständig beobachtet

Aufgrund einer geordneten und gesicherten Kapitalstruktur war die Gesellschaft im Geschäftsjahr, und ist auch zukünftig, stets in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.