Investitionen in den Bestand

Deutschland befindet sich nach bisherigen Zahlen weiter auf dem Pfad der langsamen Erholung, trotz Pandemienachwirkungen, Lieferkettenproblemen, Energiekrise, Inflation, Fachkräftemangel und Ukrainekrieg. Das Statistische Bundesamt teilte mit, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach dem vorjährigen Anstieg um 2,8 % für 2021 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – um 1,9 % gestiegen ist. Dazu beigetragen hat der Einsatz der massiven Unterstützungsprogramme des Staates. In fast allen Wirtschaftsbereichen stieg die Leistung gegenüber dem Vorjahr, einzig das Baugewerbe verminderte sich gegenüber 2021 um 2,3 % – allerdings hatte dieser Sektor kaum unter der Pandemie gelitten. Zur positiven wirtschaftlichen Entwicklung haben vor allem die privaten Konsumausgaben (+ 4,6 %) beigetragen. Grund hierfür waren Nachholeffekt im Zuge der Aufhebung fast aller Corona- Schutzmaßnahmen im Frühjahr 2022. Die Bauinvestitionen legten im Jahr 2022 aufgrund von Engpässen bei Arbeitskräften und Material um 1,6 % zu. Zunehmende Auftragsstornierungen gewerblicher und privater Bauvorhaben im Zuge andauernd hoher Baukosten sowie steigender Bauzinsen verstärken den negativen Trend der Bauinvestitionen im Jahresverlauf 2022. Im vergangenen Jahr waren durchschnittlich rund 45,6 Millionen Personen in Deutschland erwerbstätig; dies ist somit um 589.000 gegenüber dem Vorjahr gestiegen, was insbesondere auf die Zuwanderung zurückzuführen ist. Das Erwerbspersonenpotential sinkt aufgrund des demografischen Wandels und lässt sich nur durch eine höhere Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung und durch Zuwanderung kompensieren.

Der deutsche Arbeitsmarkt erholte sich im Jahr 2022 bei leicht verbesserter Konjunktur, sodass im Jahresdurchschnitt die Arbeitslosenzahl um rund 195.000 auf 2,4 Millionen sank, was einer Arbeitslosenquote von 5,3 % (Vorjahr: 5,7 %) entspricht. Der Arbeitsmarkt wurde auch 2022 durch den Einsatz von Kurzarbeit gestützt, was insbesondere auf die Inanspruchnahme aufgrund der Energiekrise zurückzuführen ist. Die Statistik der Bundesagentur für Arbeit schätzt für 2022 noch einen Jahresdurchschnitt von rund 430.000 Personen, nach 1,85 Millionen Personen im Jahr 2021. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahr 2022 um durchschnittlich 7,9 % und sind somit im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen. Die Jahresteuerungsrate wurde wesentlich durch extreme Preisanstiege für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Kriegs in der Ukraine beeinflusst. Insbesondere ab dem zweiten Quartal 2022 wirken zunehmend krisenbedingte Effekte, wie Lieferengpässe und ein deutlicher Anstieg bei Energieprodukten. Die Energieprodukte verteuerten sich um 34,7 % in 2022 nach 10,4 % gegenüber 2021 und die Nahrungsmittel um 13,4 %. Die Preisentwicklung bei einzelnen Energieprodukten fiel 2022 unterschiedlich aus. Im Jahresdurchschnitt stiegen die Kosten bei Strom (+ 20,1 %), bei Erdgas (+ 64,8), bei Heizöl (+ 87,0 %) und Kraftstoffen (+ 26,8 %) deutlich gegenüber dem Vorjahr. Ohne die Berücksichtigung der Preise für Energie hätte die Inflationsrate im Jahr 2022 bei + 4,9 % gelegen.

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland merklich. Hohe Energiekosten sowie deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem kommt es insbesondere in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit angemessenem Wohnraum zu versorgen.

Das Bauvolumen in 2022 hat gegenüber dem Vorjahr um 13,6 % zugelegt. Rund 539 Mrd. € wurden in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung von Gebäuden investiert. Der Wohnungsbau ist eine wesentliche Säule und hat, laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), mit 312 Mrd. € bzw. einer Zunahme von 12,8 % zum Wachstum beigetragen. Der Neubaubereich (85,9 Mrd. €) weist mit 10,9 % einen geringeren Anstieg auf als die Bauleistungen im Bestand (216,5 Mrd. €) von 13,7 %. Der öffentliche Bau (72,3 Mrd. €) legt um 14,6 % und der Wirtschaftsbau (155,6 Mrd. €) um 13,7 % zu. Auch in der Zukunft wird von einem Anstieg ausgegangen und mit einem Bauvolumen von rund 562 Mrd. € für 2023 gerechnet (DIW Berlin). Treiber ist allerdings der auch inflationsbedingte starke Preisanstieg, so dass real ein Minus von 1,9 % erwartet wird.

In 2022 stagnierten die Neuvertragsmieten in Deutschland erneut, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Berlin, in seinem Frühjahrsgutachten über die Entwicklung der Immobilienwirtschaft 2022 feststellte. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Städte und Ballungsgebiete wachsen, somit auch die durchschnittlichen Mietpreise, und dass dieser Trend sich in den nächsten Jahren auch fortführen wird – zumindest bei den Bestandsmieten. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist weiterhin sehr groß und der stockende Neubau verschärft die Lage am Wohnungsmarkt zunehmend.

Der regionale Wohnungsmarkt zeigte sich in 2022 für bestimmte Wohnungen angespannt, welches sich auch in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Der durchschnittliche Mietpreis in Hildesheim beträgt bei abgeschlossenen Neuverträgen 6,68 €/ qm (Vorjahr: 6,53 €/qm) und liegt somit über dem Vorjahresniveau. Der Mietpreis wurde vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover ermittelt und im Grundstücksmarktbericht 2023 veröffentlicht. Die wesentlichen Einflüsse auf den regionalen Wohnungsmarkt sind der demografische Wandel und das damit veränderte Nachfrageverhalten nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen sowie der hohe Bedarf an bezahlbaren Wohnraum. Die gbg reagiert auf diese Herausforderungen mit der konsequenten Ausrichtung des Bestandes auf altersgerechte, barrierefreie und bezahlbare Wohnungen und wird die Neubautätigkeit in den folgenden Jahren beibehalten.

Das Jahresergebnis unserer Gesellschaft liegt 2022 deutlich unter dem Vorjahresniveau. Die positive Entwicklung der letzten Geschäftsjahre konnte fortgesetzt werden, konnte sich aufgrund von außerplanmäßigen Abschreibungen (T€ 2.790) aber nicht im Geschäftsergebnis widerspiegeln. Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 1.305 und einer Eigenkapitalsenkung auf 14,8 % sind die wesentlichen Zielgrößen nicht erreicht worden.

Das Geschäftsjahr war von einer positiven Entwicklung bei der Sollmiete und einer gegenläufigen Entwicklung beim Leerstand und den damit verbundenen Erlösschmälerungen geprägt, die somit im Saldo zu einer Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr in einem Umfang von T€ 615 beitrugen. Die im Wirtschaftsplan 2022 prognostizierte Sollmiete (T€ 20.000) wurde im Geschäftsjahr erreicht und die kalkulierten Erlösschmälerungen auf die Sollmiete von T€ 360 fielen mit T€ 555 höher an, da zahlreiche Neubauwohnungen vermietet wurden und zum Abriss vorgesehene Objekte leer gezogen wurden. Im Rahmen des Neubauprojektes „Ladenzentrum Drispenstedt“ wurden die Restbuchwerte der zum Abriss vorgesehenen Objekte außerplanmäßig abgeschrieben (T€ 777). Das Neubauprojekt „Am alten Wasserwerk“ kann aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht realisiert werden, so dass das Grundstück und die angefallenen Projektkosten in das Umlaufvermögen umgegliedert wurden. Bei Zugrundelegung eines bestehenden Kaufangebots führt dies zu einer außerplanmäßigen Abschreibung in Höhe von T€ 2.013 und beeinflusst das Jahresergebnis wesentlich. Die gegenüber dem Vorjahr konstanten Zinsaufwendungen stehen der Erhöhung der sächlichen Verwaltungskosten, den gestiegenen Personalkosten sowie den höheren planmäßigen Abschreibungen gegenüber. Die angefallenen Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 3.253, ohne Einbeziehung von internen Kosten und Erträgen aus der Weiterbelastung, sind gegenüber der ursprünglichen Planung (T€ 3.500) geringer ausgefallen. Erträge aus der Veräußerung von Einfamilienhäusern (T€ 677) sowie die Schadenersatzleistungen (T€ 93) aus einem Rechtsstreit haben zum positiven Jahresüberschuss beigetragen, konnten aber nicht die außerplanmäßigen Abschreibungen (T€ 2.790) kompensieren, sodass das Jahresergebnis in Höhe von T€ 1.305 um T€ 1.715 unter dem prognostizierten Ergebnis liegt und damit die Erwartungen aus der vorjährigen Wirtschaftsplanung nicht erreicht.

Am 31. Dezember 2022 hatte die Gesellschaft folgende Mietobjekte im Bestand:

Die marktbedingte Leerstandsquote bei Wohneinheiten betrug in 2022 0,46 % (Vorjahr: 1,13 %). Auf den modernisierungsbedingten Leerstand entfallen 0,37 % (Vorjahr: 0,68 %) des Bestandes. Dieser Leerstand entfällt auf stetig durchgeführte Modernisierungen einzelner Wohnungen innerhalb des Bestandes. Insgesamt liegt die Leerstandsquote bei 0,83 % (Vorjahr: 1,81 %).

Die Entwicklung der Sollmieten ohne Umlagen sowie die Fluktuation stellen sich wie folgt dar:

Mieterhöhungen wurden nach Wohnungsmodernisierungen durchgeführt. Darüber hinaus wurden Mietanpassungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten für einen Teil des Bestandes im Geschäftsjahr umgesetzt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen im Bestand der gbg lag zum 31. Dezember 2022 bei 5,80 €/qm.

Die Fluktuation ist im Geschäftsjahr weiter rückläufig. Das Studentenwohnheim mit insgesamt 143 Einheiten bedingt eine deutlich höhere Fluktuation gegenüber den normalen Wohnungseinheiten, sodass die Fluktuationsrate für 2022, bereinigt um das Studentenwohnheim, 7,65 % (Vorjahr: 8,99 %) beträgt.

Investitionen in den Bestand

Im Berichtsjahr 2022 hat die gbg, wie in den Vorjahren, erhebliche Summen in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Gebäudebestandes investiert. Insbesondere die energetische Sanierung der Gebäude wurde dabei nachhaltig fortgeführt. Im Geschäftsjahr betrug das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung rd. 10,4 Mio. € (vor Berücksichtigung der abzuziehenden Investitionszuschüsse von T€ 630) und entspricht somit der Planung.

Die Investitionen im Bereich der Instandhaltung sind um 1,3 Mio. € höher ausgefallen; gleichzeitig verlängerten sich Bauzeiten bei Modernisierungsmaßnahmen, entgegen der ursprünglichen Planung. Für die Instandhaltung und -setzung hat die Gesellschaft in 2022 4,1 Mio. € (Vorjahr: 4,0 Mio. €) aufgewendet. Bei der Bestandspflege wurden insbesondere Fassaden und Balkone saniert, Fenster und Heizungsanlagen ausgetauscht und Dächer erneuert. Die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von rd. 6,3 Mio. € (Vorjahr: 7,6 Mio. €) umfassten insbesondere Investitionen zur energetischen Verbesserung der Bestandsimmobilien und wurden für Veränderungen von Grundrissen mit Bädermodernisierungen eingesetzt. Die wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung) wurden in 2022 im Stadtteil Drispenstedt durchgeführt, in der Ehrlicherstraße 46-50 mit Kosten von 1,1 Mio. € bei einer Gesamtinvestition von 2,6 Mio. € und in der Doebnerstraße 6-22 mit Kosten in Höhe von 0,4 Mio. €, wobei die Gesamtmaßnahme ein Investitionsvolumen von 4,0 Mio. € hat. Eine weitere wesentliche Maßnahme war die Modernisierung des Verwaltungsgebäudes in der Eckemekerstr. mit einer Investition von 1,9 Mio. €.

Im Jahr 2022 wurde das Engagement der Gesellschaft für moderne Wohnquartiere und im Bereich der Stadtentwicklung weiter fortgesetzt. Ein zukunftsweisendes Projekt ist die Gestaltung des Wohnquartiers Ostend, eines vollkommen neuen Stadtviertels in Hildesheim. Anfang 2022 konnte die errichtete Wohnanlage, mit 57 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit, fertiggestellt werden. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung entstanden hierbei 29 geförderte Wohnungen. Das Gesamtinvestitionsvolumen für diesen Neubau beläuft sich auf rund 18,2 Mio. €. Mit dem Ostend entsteht in Hildesheim ein völlig neues Stadtviertel.

Ein weiteres Neubauprojekt befindet sich in der Stralsunder Straße im Ortsteil Marienburger Höhe, wo eine Wohnanlage mit 16 öffentlich geförderten Wohnungen entstand. Die Fertigstellung erfolgte im zweiten Quartal 2022 und das Gesamtinvestitionsvolumen betrug 3,8 Mio. €, wovon 1,3 Mio. € auf das Geschäftsjahr entfallen. Die Entwicklung des Stadtgebietes Moritzberg wurde in 2022 mit dem Beginn des Neubaus an der Pippelsburg 7-9 fortgesetzt. Ende 2023 sollen 20 Wohnungen an die Mieter übergeben werden können. Die Projektkosten für diesen Neubau belaufen sich auf 9,5 Mio. €, wovon 2,6 Mio. € im Geschäftsjahr bereits investiert wurden.

Insgesamt wurden im Berichtsjahr 8,7 Mio. € in den Neubau investiert, wobei sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten um die zu berücksichtigenden Investitionszuschüsse (2,5 Mio. €) minderten. Die geplanten Neubauinvestitionen von 9,4 Mio. € fielen im Geschäftsjahr tatsächlich geringer aus als prognostiziert.

Bauträgergeschäft

Im Geschäftsjahr wurde kein Bauträgergeschäft betrieben.

Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Im Rahmen der Eigentumsverwaltung nach WEG werden 23 (Vorjahr: 23) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 286 (Vorjahr: 286) Wohnungen und 303 Tiefgarageneinstellplätze für eine Eigentümergemeinschaft verwaltet.

Beteiligungen

Die gbg Immobilien GmbH, Hildesheim, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft. Gegenstand dieser Gesellschaft ist die Errichtung, Sanierung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Organisation / Personal

Die Unternehmensorganisation musste sich aufgrund der Corona-Pandemie auf neue Gegebenheiten einstellen, so dass die Geschäftsstellen teilweise geschlossen waren und die Arbeit weitgehend im Home-Office oder im Wechselbetrieb stattfand. Die bereits vor der Corona-Pandemie begonnene Digitalisierung wurde zusätzlich forciert und stellt derzeit eine Herausforderung dar, offenbart aber zugleich enorme Möglichkeiten für die Zukunft. Zeitgleich wurde in ein zeitgemäßes und modernes Verwaltungsgebäude sowie in gesundheitsfördernde Arbeitsplätze investiert.

Die Mitarbeiterzahl hat sich gegenüber den Vorjahren wie folgt verändert:

Die Vergütungen erfolgten nach dem Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD).

Für Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen der Mitarbeiter, die im Wesentlichen wohnungswirtschaftliche Seminare betrafen, fielen im Geschäftsjahr Kosten in Höhe von T€ 5 (Vorjahr: T€ 27) an.

Im Geschäftsjahr 2022 wurde ein Jahresüberschuss von T€ 1.305 (Vorjahr: T€ 4.483) erwirtschaftet.

Die Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Im Wesentlichen wird der Jahresüberschuss vom Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung getragen, wo insbesondere gestiegene Nettomieterlöse durch die Bestandserweiterung und erhöhte Erlösschmälerungen aufgrund der Erstvermietung bei fertiggestellten Neubauten zu verzeichnen sind. Im Geschäftsjahr betrug die Mietausfallquote 2,9 % (Vorjahr: 2,4 %).

(umgerechnet auf den gesamten Wohnungsbestand)

Das Finanzergebnis ist durch den Ergebnisabführungsvertrag der Tochtergesellschaft (gbg Immobilien GmbH, Hildesheim) geprägt. Das neutrale Ergebnis ist im Wesentlichen von den Erträgen aus der Veräußerung von vier Doppelhaushälften und einem Erbbaugrundstück (T€ 677), der Auflösung von sonstigen Rückstellungen (T€ 215) sowie dem Erhalt von Schadenersatzleistungen (T€ 93) beeinflusst.

Das Jahresergebnis nach Steuern ist durch die außerplanmäßigen Abschreibungen (2,8 Mio. €) deutlich unter dem Vorjahresniveau, und somit stellen sich, trotz des leicht gestiegenen Eigenkapitals, sowohl die Eigenkapitalrentabilität als auch die Eigenmittelrentabilität (Rückstellung für Bauinstandhaltung wird den Eigenmitteln hinzugerechnet) vermindert gegenüber dem Vorjahr dar. Die außerplanmäßigen Abschreibungen stellen ein Einmaleffekt dar.

Die nachfolgende Tabelle ist aus der Bilanz abgeleitet. Die kurzfristigen Posten (Fristigkeit bis zu einem Jahr) sind zusätzlich vermerkt. Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme hat sich um T€ 13.617 auf T€ 202.136 erhöht. Die Veränderung des Anlagevermögens spiegelt dabei die umfangreichen Investitionen in Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wider. Die Erhöhung des Umlaufvermögens resultiert aus der Umgliederung des Grundstücks aus dem Anlagevermögen, dem Anstieg der unfertigen Leistungen aus den Umlagen, der Aktivierung der Forderungen für die Investitionszuschüsse aus der sozialen Wohnraumförderung und dem erhöhten Bestand an liquiden Mitteln.

Das Eigenkapital erhöht sich aufgrund der Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage sowie der Einstellung in die gesetzliche Rücklage. Nach Fertigstellung der Neubauvorhaben wurden die entsprechenden Darlehen abgerufen, die zu einem Anstieg der Verbindlichkeiten führten.

Die Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Eigenkapitalquote, als wesentlicher Leistungsindikator, hat sich gegenüber dem Vorjahr gemindert, da die Zuführung aus dem Jahresergebnis nicht den Anstieg der Bilanzsumme kompensieren konnte. Die durchschnittliche Verschuldung ist aufgrund der vermehrten Aufnahme von Fremdmitteln gegenüber dem Vorjahr gestiegen, was auf die Investitionstätigkeit zurückzuführen ist. Aktuell stehen der Finanzierung nur teilweise gestiegene Wohnflächen gegenüber, daher werden die Auswirkungen auch bei diesem Wert erst in den Folgejahren vollumfänglich erkennbar sein. Die Vermögenslage ist geordnet, es besteht eine solide Vermögens- und Kapitalstruktur.

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft stellt sich, anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit, wie folgt dar:

Bei der Cashflowrechnung spiegeln sich die umfangreichen Investitionen wider. Der Cashflow aus laufenderGeschäftstätigkeit ist im Wesentlichen durch die Abschreibungen auf Anlagevermögen (T€ 6.625; Vorjahr: T€ 5.319) und die Zinsaufwendungen (T€ 3.049; Vorjahr: T€ 3.080) geprägt und verdeutlicht das Jahresergebnis (T€ 1.305; Vorjahr: T€ 4.483). Die Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen (T€ -11.941; Vorjahr: T€ -18.581) sind für den Cashflow aus der Investitionstätigkeit maßgeblich. Die teilweise Finanzierung der Investitionen durch Aufnahme von Krediten und deren Zufluss (T€ 19.136; Vorjahr: T€ 13.366) und die Tilgung sowie Zinsen und deren Abfluss (T€ -9.670; Vorjahr: T€ -7.797) wirken sich auf die Entwicklung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit aus.

Das Anlagevermögen ist durch Eigenmittel sowie lang- und mittelfristiges Fremdkapital finanziert. Der aus den Investitionsverpflichtungen resultierende Finanzmittelbedarf ist durch entsprechende Finanzierungszusagen gedeckt. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich im Wesentlichen um Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibungen zwischen fünf und dreißig Jahren. Aufgrund der steigenden Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die noch bis Anfang des Jahres 2022 günstigen Finanzierungskonditionen wurden zur Optimierung des Finanzierungsportfolios genutzt und nach Möglichkeit Zinsfestschreibungen von 20 Jahren bzw. bis zur vollständigen Rückführung der Darlehen vereinbart. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements ständig beobachtet.

Aufgrund einer geordneten und gesicherten Kapitalstruktur war die Gesellschaft im Geschäftsjahr, und ist auch zukünftig, stets in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.